الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده زمانی باید انجام شود که به هر دلیلی قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، فروشنده و مالک اصلی فوت کرده و شما نمی‌توانید ایشان را مخاطب دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی قرار دهید.
یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در طول دوره کاری خود به دفعات زیادی با چنین پرونده‌هایی روبه‌رو شده و ما نیز در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده به دفعات زیاد بر روی این پرونده‌ها کار کردیم و تصمیم گرفتیم که به راهنمایی آقای خلیل جمعه زاده، وکیل پایه یک دادگستری در این مطلب به صورت کامل در مورد جزییات این پرونده‌ها صحبت کنیم.
[lwptoc]
تنظیم سند رسمی معامله به عهده چه کسی است؟
در عرف جامعه ایران معمولا خرید و فروش املاک در دفاتر املاک شروع می‌شود. به این صورت که فروشنده با ارایه مدارک ملک خود (زمین، آپارتمان یا ویلایی) به یک دفتر املاک، شروع به تبلیغات و بازاریابی برای فروش ملک خود می‌کند و بعد از دیده شدن چندباره ملک توسط خریداران مختلف، یکی از خریداران با فروشنده به توافق رسیده و بیع نامه یا قولنامه‌ای بین این دو شخص تنظیم می‌شود.
در این قولنامه‌ها معمولا بخشی از ثمن معامله (مثلا 20 درصد آن) نگه داشته شده و در زمان ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به فروشنده تحویل داده می‌شود.
تنظیم سند رسمی به نام خریدار یکی از وظایف فروشنده در صورتی است که خریدار به تمام تعهدات وی عمل کرده و ثمن معامله را به صورت کامل به فروشنده داده است. در صورتی که فروشنده به هر دلیلی از زدن سند رسمی به نام خریدار خودداری کند، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه وی مطرح کرد و این کار می‌تواند توسط یک وکیل ملکی صورت بپذیرد.
اگر فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی فوت کرد چه؟
در بعضی از پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی شاهد هستیم که موکلی به ما مراجعه کرده است به ما گفته که قولنامه‌ای را با شخصی برای خرید یک دستگاه آپارتمان بسته است ولی قبل از تنظیم سند رسمی، فروشنده فوت کرده است و راه چاره را از ما جویا می‌شود.
در این مواقع باید گفت که طبق نص صریح قانون، اجرای تمامی تعهدات فرد متوفی با وراث وی است و وراث باید نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی اقدام کنند. قانونا این کار بعد از دریافت نامه انحصار وراثت توسط وراث قابل انجام است.
توجه داشته باشید که در این شرایط باید در ابتدا وراث، نامه انحصار وراثت را دریافت کرده باشند که خود مساله‌ای زمان بر است و شما باید این زمان را به زمان کلی دریافت سند رسمی از فروشنده در نظر بگیرید.
در صورتی که متوفی ورثه‌ای نداشته باشد، یک شخص از سمت دادگاه مشخص شده تا تکلیف اموال متوفی را مشخص کند و این شخص ادعاها و مدارک شما را بررسی کرده و در صورت تایید، انتقال رسمی سند توسط ایشان به نام خریدار صورت خواهد گرفت.
ولی اگر وراث از تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع کنند چه؟
در این شرایط باید دادخواست الزام تنظیم سند رسمی علیه وراث در دادگاه حقوقی مطرح شود. در این شرایط خواهان، خریدار خواهد بود و خوانده تمامی وراث شناخته شده می‌شوند.
دادگاه صالح برای رسیدگی به این پرونده، دادگاه حقوقی است که در محل وقوع ملک وجود دارد. انتخاب دادگاه درست برای ارسال پرونده به آن‌ها و همچنین نوشتن دادخواست کامل و ارایه مدارک کامل، مهمترین بخش از کامل کردن پرونده است و با توجه به زمان نسبتا طولانی بررسی این پرونده‌ها در دادگاه (ممکن است نوبت اول بررسی پرونده شما، 6 الی 9 ماه بعد از ارایه دادخواست باشد!) هر گونه اشتباهی در دادخواست می‌تواند زمان ارزشمند شما را هدر دهد.
نکته بسیار مهمی که در این بخش باید در نظر بگیرید این است که باید تمامی وراث آن شخص به عنوان خوانده در دادخواست ثبت شوند و در صورتی که تمامی وراث مشخص نباشند، ممکن است دادگاه پرونده را غیر قابل استماع تشخیص داده و مجبور شوید مجددا منتظر تشکیل دادگاه بعدی بمانید.
اگر فرد فوت شده به ما وکالت بلاعزل داده باشد چه؟
یکی از اتفاقات متداولی که این روزها در بازار مسکن می‌افتد این است که بعد از اینکه مبایعه‌نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شد و ثمن معامله به صورت کامل بین این اشخاص رد و بدل شد، فروشنده یک وکالت بلاعزل به خریدار داده و خریدار می‌تواند با استفاده از این وکالت به تنهایی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی را به نام خود تنظیم نماید.
در این شرایط بسیاری از مردم با این فکر که این وکالت بلاعزل بوده به دلیل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، سند رسمی را به نام خود نگرفته و این کار را به زمانی دیگر موکول می‌کنند. در حالی که نمی‌دانند در صورتی که فروشنده فوت شود، وکالت بلاعزل نیز باطل خواهد شد.
در این حالت آن وکالت بلاعزل گرفته شده هیچ اعتباری نخواهد داشت و خریدار باید یک دادخواست حقوقی علیه وراث فروشنده تنظیم کرده و الزام به تنظیم سند رسمی به دلیل فوت فروشنده را خواستار شود.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
نکات بسیار مهم در الزام به تنظیم سند در زمان فوت فروشنده
از آنجایی که با فوت فروشنده، تمامی اموال وی تا زمان انحصار وراثت قابل نقل و انتقال نیست، بسیار مهم است که حتما به نکات مختلفی در زمان الزام به تنظیم سند رسمی توجه ویژ‌ه‌ای کنیم. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1- ارسال اظهارنامه قضایی
حتما قبل از اینکه دادخواست خود را ارایه دهید، یک اظهارنامه از طریق دفاتر قضایی برای وراث ارسال کرده و از آن‌ها بخواهید که به تعهدات خود عمل کنند. در صورتی که وراث پس از دریافت این اظهارنامه نیز در دفتر اسناد رسمی حضور به عمل نرسانند، شما می‌توانید با استناد به این اظهار نامه و اضافه کردن آن به مدارک خود، در دادگاه شانس بیشتری داشته باشید. معمولا وکلای الزام به تنظیم سند رسمی حرفه‌ای از شما خواهند خواست که این مدرک را نیز تهیه کرده و به آن‌ها تحویل دهید.
2- اثبات بیع
یکی از مهمترین دلایل شما که می‌تواند دادگاه را مجاب کند که وراث از وظیفه خود عدول کردند این است که بتوانید رابطه مالی بین خود و فروشنده را به اثبات برسانید. در اینجا اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به کمک شما آمده و با اضافه کردن قرارداد نوشته شده بین خود و مرحوم، می‌توانید به راحتی این موضوع را اثبات کنید.
در صورتی که قراردادی فی مابین شما تنظیم نشده باشد و یا ثمن معامله به صورت بانکی بین شما رد بدل نشده باشد، کمی کار شما سخت خواهد شد و باید رسید پرداخت خود یا شاهدانی را برای صحه گذاشتن بر انجام معامله آماده کرده و به دادگاه معرفی کنید.
3- نوشتن وجه التزام
نوشتن وجه التزام در مبایعه نامه‌ها می‌تواند در همه انواع معاملات به شما کمک کند. در صورتی که شما وجه التزامی را در مبایعه نامه خود نوشته باشید، فروشنده و یا وراث وی در صورتی که به وظایف خود عمل نکرده و در دفتر اسناد رسمی حضور نیابند، این وجه التزام می‌تواند بعدا خسارت‌های به تعویق افتادن تنظیم سند رسمی را تا حد زیادی جبران کند.
با اینکه گفته می‌شود که بدون داشتن گواهی عدم حضور، نمی‌توان در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیروز شد ولی قبل در مطلب دیگری به نام الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور به صورت کامل و با جزییات دقیق به این مساله پرداختیم که پیشنهاد می‌کنیم، این مطلب را مطالعه نمایید.
4- اقدام سریع
پیشنهاد اکید داریم که به محض اینکه متوجه فوت فروشنده شدید، زمان را از دست نداده و هر چه سریع‌تر نسبت به تعیین و تکلیف سند رسمی خود اقدام نمایید. از آنجایی که این پرونده‌ها از جزییات زیادی برخوردار هستند، پیشنهاد می‌کنیم که از یک وکیل ملکی با سابقه مشاوره بگیرید.
5- دریافت مدارک از وراث
توجه کنید که در صورت فوت مالک باید از وراث وی بخواهید که مدارک زیر را به شما ارایه دهند و به صورت کلی پیشنهاد می‌کنیم به نکات زیر توجه کنید:
- با وراث مالک فوت شده تماس گرفته و آن‌ها را از وقوع معامله خبردار کنید.
- از ورثه بخواهید که گواهی انحصار وراثت را تهیه کرده و به شما ارایه کنند تا مالکین جدید را بشناسید.
- از وراث بخواهید که گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به شما تحویل داده تا بدانید که مالیات مورد نظر پرداخت شده است.
- حتما با یک وکیل مشورت کنید و تمامی مدارک را به ایشان نشان دهید.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده با دادخواست‌های دیگر الزام به تنظیم سند رسمی تفاوت چندانی ندارد ولی برای اینکه شکل و شمایل کلی آن را بدانید، اجزای آن را به شما خواهیم گفت.
1- خواهان باید مشخصات هویتی خود و وکیل خود را در دادخواست بنویسد.
2- در بخش خوانده باید مشخصات هویتی تمامی وراث نوشته شده و در صورتی که یکی از وراث را ننویسیم، پرونده به مشکل خواهد خورد.
3- در بخش موضوع خواسته باید قید شود که این خواسته بابت چه ملکی است و تمامی مشخصات ملک مانند شماره سند، محل وقوع و … با جزییات کامل ذکر شود.
4- در نهایت باید تمامی مدارکی که قرار است به دادخواست اضافه شود، هر کدام معرفی شده و با جزییات توضیح داده شود.
در صورتی که نوشتن دادخواست خود را به دفتر وکالت ما بسپارید، این دادخواست با جزییات کامل برای شما نوشته شده و در صورتی که بخواهید می‌توانید کارهای مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی شامل شرکت در دادگاه‌ها و تمامی کارهای اجرای تا زمان دریافت رای تجدید نظر و اجرای آن را ما برای شما انجام خواهیم داد.
خدمات دفتر وکالت خلیل جمعه زاده
ما در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده به صورت حرفه‌ای برای تمامی پرونده‌های ملکی کار می‌کنیم و شما می‌توانید برای این دست از پرونده‌ها نیز به ما مراجعه نمایید.
در صورتی که پرونده خود را به ما پسپارید، تمامی کارهای مربوط به آن از نوشتن دادخواست و جمع آوری مدارک گرفته تا شرکت در جلسات دادگاه توسط تیم حرفه‌ای ما انجام شده و شما نیاز به حضور در دادگاه و صرف زمان نخواهید داشت.
حق الوکاله ما بر اساس پیچیدگی‌های پرونده شما و مدارکی که دارید، در جلسه مشاوره اولیه به شما اطلاع داده خواهد شد و علاوه بر آن هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز که باید به دادگاه پرداخته شود، برای شما به صورت حدودی محاسبه خواهد شد تا بدانید که کل هزینه‌ای که این پرونده برای شما دارد، چه مقدار خواهد بود.
برای اینکه با ما در ارتباط باشید کافیست از طریق دکمه‌های تماس در همین صفحه یا پر کردن فرم با ما در تماس باشید.
دروداپارتمانی در سال ۹۱ با مبایعه نامه و تفویض وکالت ازفروشنده خریداری وتمامی ثمن معامله تمام کمال پرداخت شده سال ۱۴۰۱ برایانتقال سند مراجعه نمودم محضر دارگفت باید سند مادر به نام مالک سند تک برگ کتید تا بعد بنام شما سند بزتیم مدارک به اداره ثبت ارسال وبعد از تمامی استعلامات معلوم شد مالو سند در سال ۹۸ فوت شده مدارک در ثبت باقی مونده واین ملک لز زمان خرید در تصرف بنده میباشد حالا فروشنده زند مالک فوت شده تمامی وکالت نامه باطل میباشد گواهی فوت و استشهدیه رو اماده کردم خواستم ببینم هزینه وکالت این پرونده چه مبلع میباشد باسپاس
سلام وقت بخیر. بله درست است. به محض فوت شخص، تمامی وکالت نامه هایی که ایشان داده است، باطل می شود. هزینه وکالت شما و حل این مشکل بستگی به پیچیدگی های پرونده شما، محل وقوع ملک و شرایط پرونده شما دارد. تماس بگیرید تا یک وقت حضوری با شما تنظیم کنیم و مورد شما را دقیق بررسی کنیم. پرونده های زیادی در این زمینه داشتیم و می توانیم به شما کمک کنیم.