هزینه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی برای خیلی از موکلان که پرونده الزام به تنظیم سند رسمی دارند، جای سوال است که آیا گرفتن وکیل الزام تنظیم سند رسمی برای آن‌ها صرفه اقتصادی دارد یا خیر. با توجه به اینکه هر پرونده با پرونده دیگر متفاوت بوده و جزییات پرونده مشخص کننده مقدار زمان و انرژی مورد نیاز برای به نتیجه رساندن آن پرونده است، نمی‌توان رقم دقیقی را برای حق الوکاله وکیل تعیین کرد.
ولی در این مطلب سعی کردیم به صورت کاملا جزیی در مورد هزینه‌های هر پرونده صحبت کنیم و ببینیم که چرا بهتر است از کمک یک وکیل ملکی برای حل مشکل خود استفاده کنیم.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
اگر بخواهیم خیلی ساده در این موضوع صحبت کنیم، شرایطی را باید در نظر بگیرید که شما یک ملک را خریداری کرده و ثمن معامله را به صورت کامل پرداخته‌اید و در روز زدن سند به نام شما در دفتر اسناد رسمی، فروشنده به دلایل مختلفی از زدن سند به نام شما امتناع می‌ورزد.
در چنین شرایطی باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه محل وقوع ملک ارایه کرد تا فروشنده ملزم به تنظیم سند به نام شما شود. در ماده 1287 قانون مدنی آمده است که:
اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
پس اگر شما ملک یا مالی را خریداری کرده باشید و سندی را در دست داشته باشید، آن سند تا زمانی که در یک دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، یک سند عادی محسوب شده و محدودیت‌هایی را برای شما به وجود خواهد آورد.
در چه شرایطی می توان دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کرد؟
قبل از اینکه دعوای الزام تنظیم سند در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود، خریدار باید شرایط زیر را در نظر بگیرد.
1- در صورتی که خریدار و فروشنده برای روز مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی با یکدیگر هماهنگ کرده‌اند و این موضوع در قولنامه یا مبایعه نامه ذکر شده است، در صورتی که فروشنده به هر دلیلی در محضر حاضر نشد و یا بعد از حاضر شدن در محضر به دلیل مشکلات مختلف مثلا ناقص بودن مدارک نتوانست سند نهایی را به نام شما بزند، شما باید از دفترخانه، گواهی عدم حضور درخواست کنید. با داشتن این گواهی عدم حضور در مراحل بعدی اگر نیاز به حضور در دادگاه داشته باشید، می‌توانید از این مدرک بر علیه فروشنده استفاده کنید.
البته نداشتن گواهی عدم حضور، دست شما را برای شکایت کردن از فروشنده نخواهد بست و همچنان می‌توانید در دادگاه ایشان را ملزم به تنظیم سند کنید که در مطلب دیگرمان یعنی الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور به صورت مفصل در مورد آن صحبت کردیم.
2- در صورتی که زمانی را قبلا تعیین نکرده باشید و فروشنده به دلایل مختلف از حضور در دفتر اسناد رسمی امتناع می‌ورزد، باید در ابتدا از طریق دفاتر خدمات قضایی یک اظهارنامه با تاریخ مشخص برای وی ارسال کرده و از وی بخواهید در تاریخ مشخص شده برای به نام زدن ملک در دفتر اسناد حضور به عمل بیاورد. در صورتی که وی در زمان مشخص به دفتر اسناد رسمی نیاید، می‌توانید گواهی عدم حضور دریافت کنید.
در نهایت با در دست داشتن مدارک زیر باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خود را به دادگاه ارایه دهید:
- مدارک هویتی خود
- مبایعه نامه یا قولنامه به همراه رسید‌های پرداخت ثمن معامله
- گواهی عدم حضور ( الزامی نیست و داشتن آن مزیت محسوب می‌شود )
- شهادت شهود به انجام معامله بین فروشنده و خریدار
به صورت کلی در نظر داشته باشید که مهمترین شرط برنده شدن در این دست پرونده‌ها، اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی است.
بر روی چه اموالی می‌تواند این دعوی را مطرح کرد؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولا بر روی اموال غیر منقول مطرح شده و بعد از اینکه به دادگاه اثبات شود که شما یک مالی را خریداری کرده و فروشنده ثمن معامله را دریافت کرده است، به نفع شما رای خواهد داد. به صورت کلی بعد از برنده شدن در دادگاه و گرفتن رای به نفع خریدار، دادگاه 10 روز مهلت قانونی خواهد داد تا فروشنده، سند رسمی را به نام خریدار انجام دهد.
در صورتی که همچنان خریدار از این کار خودداری کند، یک نفر به نمایندگی از دادگاه در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند به نام خریدار تنظیم خواهد شد.
همچنین در نظر داشته باشید که در شرایط زیر می‌توان دعوی را مطرح کرد و باید این شرایط در دسترس باشند:
- فروشنده باید مالک ملک باشد. در غیر این صورت بحث فروش مال غیر به میان می‌آید که بحث دیگری را می‌طلبد.
- ملک باید به صورت رسمی و سنددار باشد. شما نمی‌توانید روی ملکی که خود قولنامه‌ای است، درخواست سند رسمی دهید.
- ملک باید آزاد باشد و در رهن یا بازداشتی نباشد. در این صورت ابتدا باید ملک را از رهن یا بازداشت درآورد و سپس درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد.
- قبل از شروع روند دادخواست، باید پایان کار، عوارض شهرداری، صورت مجلس تفکیکی و مواردی از این دست تهیه شده باشد.
حق الوکاله وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
سوالی که ذهن بسیاری از موکلان را به خود مشغول کرده این است که حق الوکاله که به اشتباه در بعضی از سایت‌ها حق الوکالت نوشته می‌شود، در چنین پرونده‌هایی چقدر است.
در پاسخ باید گفت که با توجه به پیچیدگی‌های این دست از پرونده‌ها (همه چیز به سادگی مثال ما نیست!) و همچنین شرایطی که یک معامله دارد، نمی‌توان زمان دقیقی برای به ثمر رسیدن یک پرونده الزام به تنظیم سند رسمی در نظر گرفت. اگر به سایت‌های وکیل‌های مختلف مراجعه کنید، مشاهده می‌فرمایید که اعداد مختلفی به عنوان حق الزحمه در سایت‌های وکالت مطرح شده که می‌توان گفت که این اعداد همگی حدودی هستند و تا زمانی که وکیل ملکی با سابقه پرونده شما را نخواند و مدارک شما را نبیند، نمی‌توان در مورد پیروزی یا شکست شما در دادگاه صحبت کرد.
در واقع یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در ابتدا شرایطی را به وجود خواهد آورد که شما در یک پرونده پیروز شوید (مدارک مختلفی را از شما درخواست خواهد کرد و یا خود گردآوری خواهد کرد) و سپس دادخواستی دقیق و با جزییات کامل را تنظیم می‌کند.
پس برای اینکه هزینه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی محاسبه شود، باید حداقل یک جلسه حضوری به دفتر وکیل بروید و پرونده شما توسط ایشان مطالعه شده و سپس هزینه و نحوه پرداخت آن به شما اطلاع داده خواهد شد.
ولی برای اینکه یک عدد حدودی در نظر داشته باشید، باید بدانید که هزینه وکیل پایه یک دادگستری که در حوزه املاک و الزام و ابطال سند رسمی فعالیت می‌کند، به شکل زیر محاسبه می‌شود:
- هزینه دادرسی به چنین پرونده‌هایی برابر با 3.5 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک است. این هزینه به دادگاه پرداخت خواهد شد و روند دادرسی آغاز می‌شود.
- حق الوکاله ممکن است به صورت درصدی به مقدار 3 الی 7 درصد ارزش ملک یا به صورت معین از سمت وکیل تعیین شده و به شما اطلاع داده شود.
- نحوه پرداخت حق الوکاله به صورت توافقی است و معمولا بخشی از آن به صورت پیش پرداخت و مابقی در چند قسط مشخص در زمان گرفتن رای دادگاه و رای دادگاه تجدید نظر پرداخت خواهد شد.
وکلای مجرب ملکی بر حسب تعداد پرونده‌های موفق خود ممکن است اعداد بالاتری را برای پرونده شما پیشنهاد دهند و بعضی از وکلا به جای درصدی کار کردن، مبلغ معینی را مشخص کرده و به شما اعلام می‌کنند.
ولی نکته مهمی که باید در نظر داشته باشید این است که در صورتی که شما خودتان دادخواست را تنظیم کرده و بدون همراهی وکیل به یک دادگاه حقوقی مراجعه کنید و دادگاه به دلیل ناقص بودن مدارک، مشخص نبودن معامله و … دعوای مطرح شده توسط شما را غیر قابل استماع ارزیابی کند، علاوه بر زمان از دست رفته ( که معمولا 6 الی 9 ماه است )، هزینه شما را عودت نخواهد داد و میلیون‌ها تومن متضرر خواهید شد.
به همین دلیل است که به همه افراد پیشنهاد می‌شود که در پرونده‌های ملکی و مخصوصا پرونده‌هایی که جزییات زیادی دارند، حتما از مشاوره یک وکیل با تجربه الزام به تنظیم سند رسمی بهره‌مند شده و خودشان کار را در پیچ و خم‌های قانونی بسیاری که در قوانین ملکی و حقوقی ایران وجود دارد، جلو نبرند.
خدمات وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی فقط و فقط برای پیروزی در دادگاه از شما هزینه دریافت نمی‌کند بلکه وکلای با تجربه سعی می‌کنند که زمان با ارزشی که قرار است برای بررسی یک پرونده صرف شود را تا حد ممکن کاهش دهند تا موکل خود به نتیجه برسد.
از جمله خدماتی که ما در مجموعه دفتر وکالت خلیل جمعه زاده ارایه می‌شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مشاوره حقوقی تخصصی: اگر می‌خواهید خودتان پیگیر پرونده خود باشید، ما می‌توانیم به صورت کامل به شما مشاوره دهیم و دادخواست شما را به بهترین شکل تنظیم کنیم تا امکان پیروزی شما در پرونده بالا برود.
- جلسات توافق: ما می‌توانیم قبل از دادن دادخواست به دادگاه، فروشنده را به دفتر وکالت دعوت کرده و بعد از توضیح کامل شرایط و همچنین نشان دادن مدارک و امکان پیروزی در پرونده، از فروشنده بخواهیم که قبل از شروع روند دادگاه، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
- طرح دعوا در دادگاه و پیگیری‌های بعدی آن: تمام مراحل طرح دعوا از نوشتن دادخواست تا گرفتن رای دادگاه، توسط وکیل ملکی با تجربه انجام خواهد شد و به جز موارد خاص نیازی نیست که موکل در دادگاه حضور داشته باشد. این پیگیری تا آخرین مرحله یعنی رای دادگاه بدوی و تجدید نظر ادامه پیدا خواهد کرد تا پرونده به نتیجه برسد.
- طرح دعواهای هم عرض: در صورتی که ملکی که باید به نام شما سند بخورد، در تصرف شخص دیگری باشد، باید دعواهای خلع ید یا تصرف عدوانی (بسته به شرایط) همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح شود. این مورد جز پیچیده‌ترین مواردی است که یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی باید بداند تا در وقت موکل صرفه جویی شود.
توجه شود که در صورت پیروزی در دادگاه، هزینه‌های دادرسی، وکیل، ایاب و ذهاب و … باید توسط محکوم علیه ( شخصی که دعوا بر علیه وی مطرح شده ) پرداخت شده و اگر خریدار بتواند در دادگاه پیروز شود، علاوه بر دریافت سند رسمی، پرداخت حق الوکاله نیز بر عهده فروشنده خواهد بود. این مورد یکی از اهرم‌هایی است که یک وکیل حرفه‌ای می‌تواند از آن برای گرفتن حق موکل خود قبل از شروع روند دادگاه استفاده کند.