خرید ملک بدون سند رسمی در روزهایی که قیمت آپارتمان سر به فلک کشیده می‌تواند یکی از راه‌های خانه دار شدن با هزینه کمتر باشد که عده ای با این روش موافق هستند. ولی خرید آپارتمان قولنامه ای هم مشکلات حقوقی می‌تواند برای شما به وجود بیاورد که در این مطلب می‌خواهیم از زبان آقای دکتر خلیل جمعه زاده، موسس دفتر وکالت موکل یار بشنویم.
[lwptoc]
چرا خرید ملک بدون سند رسمی خطرناک است؟
یک سرمایه‌گذار در حین خرید ملک، باید به سند رسمی آن دقت کند. بسیاری از املاک بدون سند به خرید و فروش می‌رسند. از نظر قانونی خرید و فروش ملک بدون سند مشکلی ندارد اما دارای ریسک‌های فراوانی است. انتقال ملک بدون سند تنها با یک قولنامه انجام می‌شود؛ از این رو بررسی و شناسایی مالکیت مالک حائز اهمیت بسیاری است.
علاوه بر این ممکن است شخص فروشنده با بنگاه و املاک تبانی کرده و ملکی را به فروش برساند که پیشتر به چندین نفر دیگر نیز فروخته است. در این حالت اثبات جرم فروش مال غیر بسیار سخت بوده و برای اثبات باطل بودن معامله قبلی، کار دشواری را در پیش دارید. از این رو بسیار توصیه می‌شود هنگام خرید ملک بدون سند، نهایت توجه و دقت را به کار ببرید و حتی المقدور از وکیل خبره در این زمینه استفاده نمایید تا از وقوع هرگونه کلاهبرداری جلوگیری شود.
در صورتی که درگیر چنین پرونده‌هایی شوید، اثبات اینکه شما اولین شخصی بودید که معامله را انجام دادید ممکن است چالش برانگیز باشد که در مطلب ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی به صورت مفصل در این مورد صحبت کرده‌ایم.
تفاوت سند رسمی با عادی در چیست؟
حتماً شما هم نام سند رسمی را شنیده‌اید. در این خصوص باید عنوان کنیم که سند رسمی کاملاً با سند عادی متفاوت بوده و بسیار معتبرتر است.
سند رسمی، نوعی سند با استانداردها و قواعد خواص بوده که پس از طی تشریفات لازم، در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. بسیاری از اسناد حقوقی و ثبتی ادارات از این نوع اسناد هستند. همچنین برای اینکه یک معامله معتبر باشد، معمولاً پس از انعقاد قرارداد، آن را به صورت رسمی ثبت می‌کنند. در طرف مقابل اما سند عادی وجود دارد که برخلاف سند رسمی دارای هیچ استانداردی نبوده و به صورت عامیانه تهیه می‌شود. به عنوان مثال سند قولنامه اجاره یک سند عادی بوده که در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت نمی‌شود.
قرار است به زودی سندهای تک برگ نیز جای خود را به سندهای الکترونیکی دهند ولی هنوز خبر دقیقی از اجرای این طرح نیست.
در معاملات بدون سند رسمی چه کار کنیم؟
با افزایش قیمت املاک، خرید ملک‌های بدون سند و اصطلاحا قولنامه‌ای شدت می‌گیرد و ناگزیر هستیم که این کار را انجام دهیم. بسیاری از املاک قولنامه‌ای به دلیل خلافی‌های ساختمانی نتوانستند سند تک برگ بگیرند و معمولا از روز اول شروع ساخت به صورت قولنامه‌ای و مبایعه نامه‌ای در املاک به فروش می‌روند.
در هنگام معاملات، دو حالت کلی رخ می‌دهد. نخست اینکه موضوع مورد معامله به صورت رسمی مشخص بوده و با استفاده از سند رسمی، نقل و انتقال آن انجام می‌شود. در حالت دوم موضوع مورد معامله به صورت عادی رد و بدل شده و فاقد سند رسمی است. در چنین حالتی این سوال پیش می‌آید که باید چه اقدامی کرد؟ آیا باید همان رویه را ادامه داد و با سند عادی نقل و انتقال را انجام داد یا خیر؟
در چنین مواردی توصیه می‌شود حتماً پس از انعقاد قرارداد نسبت به دریافت سند رسمی اقدام نمایید. بدین منظور میتوانید به هیئت حل اختلاف اداره ثبت مراجعه کرده و از طریق ارائه مشکل و دریافت راه حل موجود، اقدام به دریافت سند نمایید. در مواردی که موضوع مورد معامله دارای سند رسمی نیست، معمولا توصیه می‌شود با احتیاط و با استفاده از اختیارات قانونی اقدام نمایید تا از بروز هرگونه کلاهبرداری و وقوع جرم، پیشگیری شود.
البته این موضوع زمانی امکان پذیر است که آن ملک سند رسمی داشته باشد که در اینجا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند به شما کمک کرده تا بتوانید فروشنده را ملزم به حضور دفترخانه کرده و سند رسمی را به شما منتقل کند.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
چه زمانی می توان برای الزام به سند رسمی اقدام کرد؟
در صورتی که در قرارداد منعقده ذکر شده که طرفین معامله در تاریخ مندرج به دفتر اسناد رسمی برای ثبت در اسناد رسمی اقدام نمایند، طرفین ملزم به حضور در محل مورد اشاره هستند. در این حالت اگر هر کدام از طرفین این کار را انجام نداده و از انجام آن سرباز زند، طرف دیگر می‌تواند نسبت به اقامه دعوی اقدام نماید. بنابراین در صورتی که تصمیم به ثبت قرارداد و موضوع مورد معامله خود به صورت رسمی و پس از طی تشریفات دارید، باید با صراحت کامل در قرارداد موضوع مدنظر را درج و طرف مقابل را از وجود این ماده، باخبر کنید. در این حالت میتوانید نسبت به ثبت معامله در اسناد رسمی اقدام لازم را معمول نمایید.
یکی از اشتباهات متداول موکلان این است که نمی‌دانند که می‌توان الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور را نیز گرفت در صورتی که وقتی مدارک کاملی داشته باشید، بدون داشتن گواهی عدم حضور فروشنده نیز میتوانید این کار را انجام دهید.
آیا برای ملک بدون سند می‌توان سند رسمی دریافت کرد؟
به صورت خلاصه جواب بله است ولی در عمل این کار با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است. یکی از دلایل اصلی که یک ملک سند رسمی ندارد، خلافی است که سازنده آن در زمان ساخت انجام داده است. مثلا مجوز ساخت 4 طبقه گرفته و 6 طبقه ساخته و به فروش رسانده است. یا اینکه معیارهای شهرداری را رعایت نکرده است. در این شرایط با اینکه بر روی کاغذ این امکان وجود دارد که شما بتوانید با پرداخت خلافی به شهرداری و طی کردن امور اداری، سند رسمی را دریافت کنید ولی با توجه به افزایش جریمه‌ها در طول سالیان مختلف و افزایش آن‌ها و همچنین نیاز به همکاری بقیه ساکنین و مالکان ساختمان، عملا دریافت سند رسمی برای ملکی که سند رسمی ندارد، کاری بسیار سخت و در بعضی از موارد ناشدنی است.
پس بهتر است که در زمان خرید ملک بدون سند رسمی به این موضوع توجه کنید که این ملک شاید هیچ وقت دارای سند رسمی نشود.
قولنامه برای ملک بدون سند رسمی
بهترین راه معامله یک ملک بدون سند رسمی این است که اینکار در یک دفتر املاک با مجوز انجام شده و تمامی آداب معامله رعایت شود و در انتهای کار قولنامه با کد رهگیری دریافت شود. در زمان انعقاد قولنامه حتما به موارد زیر توجه داشته باشید:
- مشخصات دقیق فروشنده و خریدار
- جزئیات دقیق ملکی که می خواهید معامله کنید
- شرایط پرداخت
- تعهدات طرفین
- شرط فسخ معامله
پیشنهادات وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
در وهله اول پیشنهاد می‌کنیم که اگر قصد خرید ملک بدون سند رسمی دارید، اطمینان حاصل کنید که آن ملک سند رسمی ندارد تا بعدا نیاز نباشد به وکیل کلاهبرداری ملکی مراجعه نمایید. برای این کار کافیست که در ابتدا از چند بنگاه املاک در منطقه پرس و جو کنید (معمولا تمامی املاک یک محدوده ممکن است قولنامه‌ای باشند!) و یا اینکه از شهرداری در مورد ملک مورد نظر استعلام بگیرید.
در صورتی که اطمینان حاصل کردید که ملک مورد نظر سند رسمی ندارد، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:
- به یک دفتر املاک مطمئن و با مجوز مراجعه کنید.
- اگر ملک به نام وراث است، گواهی انحصار وراثت را مطالعه نمایید.
- از توقیفی یا در رهن نبودن ملک مطمئن شوید.
- مشاعی بودن ملک یا زمین را چک کرده و در صورت مشاعی بودن آن اطمینان حاصل کنید که همه صاحبان آن رضایت به فروش داشته باشند.
- نوع کاربری ملک یا زمین را با دقت پرس و جو کنید.
- چک کنید که قولنامه مالک دارای کد رهگیری و یا دست اول باشد.
پیشنهاد ما این است که اگر قصد دارید ملکی را که سند رسمی ندارد خریداری کنید و ارزش این معامله عدد بالایی است، از کمک و مشاوره یک وکیل ملکی که به تمامی قوانین اشراف دارد استفاده کرده و بدون حضور وی از انجام معامله پرهیز کنید.
یک اشتباه ممکن است که سرمایه شما را بر باد دهد و باید با دقت بسیار زیادی تمامی مدارک ملک را بررسی کرده و حسن نیت فروشنده باخبر شوید که یک وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند در این زمینه به شما کمک بسیار زیادی کند.
گرفتن سند تک برگ برای ملک بدون سند و بدون پلاک ثبتی فرعی ملک در پاکدشت است و سند ندارد و به صورت مبایعنامه خریدم
سلام وقت بخیر. اگر ملکی در حوزه ای باشد که کلا بدون سند و اصطلاحا قولنامه ای به فروش می رسد، امکان دریافت سند رسمی تا زمانی که مشکلات شهرداری برطرف نشود وجود ندارد. این موارد را از مشاورین املاک همان حوزه سوال بپرسید. ولی اگر فقط ملک شما در آن ناحیه بدون سند رسمی است، باید به شهرداری مراجعه کرده و دلیل این موضوع را جویا شوید. به هر حال داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالکیت شما بر آن زمین است یا ملک خواهد بود.