اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی یکی از پر شکایت‌ترین دادخواست‌هایی است که یک وکیل الزام به تنظیم سند باید در طول دوران کاری خود انجام دهد. دانستن اینکه عقد بیع چیست و چگونه می‌توان آن را اثبات کرد، یکی از ارکان اصلی گرفتن رای الزام به تنظیم سند توسط وکلای خبره است و در این مطلب در این مورد صحبت خواهیم کرد.
عقد بیع چیست؟
برای اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، در ابتدا می‌خواهیم تعریفی از عقد بیع بیاوریم. قراردادها دارای انواع مختلفی هستند و در گرایشات و دسته‌بندی‌های گوناگون تقسیم می‌شوند. از جمله مهم‌ترین قراردادها می‌توان به عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش اشاره کرد.
لغت « بیع » به معنای خرید و فروش است و این کلمه در قانون مدنی به انتقال مالکیت عین به شخص دیگر در قبال دریافت عوض مشخصی معنی می‌شود. اغلب افراد در طول معاملات روزانه خود با این قرارداد مواجه می‌شوند؛ بنابراین می‌توان این قرارداد را بسیار آشنا دانست.
عقد بیع به ۴ دسته بیع نقد، بیع نسیه، بیع سلم یا سلف و بیع کالی به کالی تقسیم‌بندی می‌شود.
لازم به ذکر است که در عقد بیع، فروشنده می‌تواند عوض را به صورت ثمن (پول نقد) یا عین دریافت کند. در واقع عقد بیع می‌تواند به صورت داد و ستد نیز منعقد شود.
عقد بیع دارای ۴ اصل اساسی می‌باشد:
- مبیع: مالی که قرار است معامله شود مثلا یک دستگاه خودرو یا یک آپارتمان
- ثمن: بهایی که در مقابل دریافت مبیع پرداخت می‌شود.
- بایع: همان فروشنده مبیع است.
- مشتری: کسی که مبیع را در ازای پرداخت ثمن دریافت می‌کند.
در صورت وجود این 4 اصل، یک عقد بیع می‌تواند صورت بپذیرد. پر واضح است که وقتی کالایی برای فروش وجود نداشته باشد، فروشنده و خریدار نمی‌توانند ثمنی را بین خود مبادله کنند.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
چگونه وقوع بیع را اثبات کنیم؟
حال که با مفهوم عقد بیع آشنا شدیم، نوبت آن رسیده است که نحوه وقوع بیع را ثابت کنیم. برای اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، باید نکات مهمی را بدانیم. در واقع روش اثبات عقد بیع، تأثیر زیادی در پیروزی یک دعوا دارد. برای اثبات بیع، نیاز به مدارک و اسنادی می‌باشد. در ادامه این موارد ذکر شده‌اند:
- تحقیقات محلی جهت دریافت مستندات و اطلاعات کافی.
- ارائه مبایعه‌نامه در صورتی که فروشنده وجود آن را انکار می‌کند.
- ارجاع موضوع به کارشناس خبره.
- دریافت گواهی شهود و مطلعین در ارتباط با عقد بیع.
- یاد کردن سوگند توسط خواهان در صورتی که موارد فوق در دسترس نباشند.
با استناد به موارد فوق و ارائه مدارکی همچون رسید پرداخت، مدارک وقوع بیع، مبایعه‌نامه و … می‌توان وقوع بیع را در دادگاه ذی‌صلاح، ثابت کرد. در بین مدارک ذکر شده، سند عادی یا رسمی که به موجب آن عقد بیع بین بایع و فروشنده تنظیم شده‌است، بهترین مدرکی می‌باشد که می‌تواند با ارائه آن وقوع این قرارداد را اثبات کرد.
نمونه دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
پس از بررسی عقد بیع و مدارک لازم برای اثبات وقوع آن، در این بخش می‌خواهیم نمونه دادخواست اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی را با هم مشاهده کنیم. در ادامه، این دادخواست تنظیم و ارائه شده‌است:
نام خواهان: آقای/ خانم ………………………………
نام خوانده: آقای/ خانم ……………………………….
خواسته: اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
دلایل و منضمات: مبایعه نامه عادی شماره ………؛ و شهادت شهود
ریاست محترم شعبه …………. دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان ………………..
با سلام
احترامتاً به استحضار می‌رساند این‌جانب از خوانده محترم آقای/ خانم …………… در مورخه ……….. یک باب خانه به شماره پلاک ثبتی ………؛ و مساحت ………. متر به صورت قراردادی خریداری کرده‌ام و نیمی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت کرده‌ام.
آقای ………….. و آقای ………….. نیز به عنوان شاهد معامله حضور داشته‌اند و قرارداد را امضاء کرده‌اند و مدارک آن موجود است. برای پرداخت الباقی ثمن معامله سه فقره چک به شماره‌های …..؛ و …… و ……. به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد مقرر چک‌ها وصول شده‌است.
اما خوانده محترم به تعهد خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل نکرده است؛ و با وجود مراجعات مکرر تاکنون نتیجه‌ای حصول نشده‌است. لذا از محضر دادگاه با توجه به امتناع خوانده از انجام تعهد خود برای انتقال سند، تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی خانه مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا است.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
نمونه رای اثبات وقوع عقد بیع
در این بخش از موضوع اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، می‌خواهیم نمونه رای اثبات وقوع عقد بیع را ارائه دهیم تا بیشتر با این مورد آشنا شویم. این رای در شعبه ۵ دادگاه حقوقی قدس صادر شده و موضوع آن اثبات وقوع عقد بیع در دعوای بین بایع و فروشنده است. رای دادگاه بدوی به شرح زیر می‌باشد:
به تاریخ …… پرونده کلاسه …… و …… در وقت فوق‌العاده تحت نظر قرار دارد. دادگاه با در نظر داشتن مجموع اوراق و محتویات پرونده، ضمن اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید. در این پرونده خانم ……. با وکالت ۱) آقای ….. ۲) خانم ….. دعوایی به خواسته اثبات وقوع بیع یک قطعه زمین به متراژ ۲۳۴۷ متر مربع که در آن یک باب سالن به متراژ ۸۷۱ متر مربع احداث گردیده است و تسلیم مبیع و مطالبه خسارات دادرسی به طرفیت خانم ……. مطرح و وکلای محترم خواهان در شرح دادخواست تقدیمی اظهار داشته‌اند که قبلاً بموجب دادنامه صادره از شعبه ۵ دادگاه حقوقی قدس به شماره …… حکم به تحویل مبیع علیه خوانده صادر و در دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شعبه ۱۵) نقض گردیده است. سپس با یافتن مدرک جدید درخواست اعاده دادرسی مطرح و شعبه محترم مذکور با این استدلال که سبب دعوای بدوی قرارداد مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۶ بوده نه قرارداد بیع مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۴ درخواست اعاده دادرسی را رد نموده و خواهان را به طرح دعوای حاضر ارشاد نموده‌است. لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته را داریم.
خوانده نیز در دفاع از خود لایحه تقدیمی به تاریخ ۱۴۰۰/۰۱/۱۷ به شماره …… ارائه نموده و علاوه بر آن دادخواست تقابل در پرونده کلاسه …. به خواسته اعلام بطلان قرارداد نموده‌است و وکلای محترم خوانده تقابل آمادگی خویش را جهت دفاع از آن اعلام داشته‌اند. دادگاه بر این عقیده است که اولاً الفاظ عقود که مورد استفاده طرفین واقع می‌گردد تا جایی موثر خواهد بود که اراده مشترک طرفین در قالب آن توجیه باشد که قبلا در رسیدگی مفصلی که در پرونده کلاسه ……. همین دادگاه میان همین اصحاب دعوا انجام شده به موضوع رسیدگی و حکم صادر شده‌است و اگر ارشاد دادگاه محترم تجدیدنظر در دادنامه صادره به تاریخ ۱۳۹۹/۱۲/۲۹ شماره …… و لزوم خروج اشخاص از بن بست عدالت و احقاق حق نبوده، دادگاه اجازه ای برای ورود مجدد در ماهیت دعوا برای خود قائل نبود لذا با عنایت به موارد پیش گفته و مستندات ابرازی از ناحیه طرفین و دفاعیات بلاوجه خوانده، دعوای خواهان را نسبت به خواسته دوم وارد تشخیص و مستنداً به مواد ١٤٢ و ١٩٨ و ٥١٥ و ٥١٩ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ١٠ و ٢١٩ قانون مدنی ضمن مردود دانستن ادعای بطلان قرارداد که در قالب دعوای تقابل مطرح گردیده، حکم به محکومیت خوانده اصلی به تحویل مبیع مطابق با قرارداد مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۴ به خواهان و پرداخت خسارات دادرسی در حق وی صادر و اعلام میدارد اما در رابطه با خواسته اثبات وقوع بیع نظر به اینکه این امر نوعی تحصیل دلیل است و با وظیفه ذاتی دادگستری که همانا فصل خصومت می باشد مغایرت دارد و اشخاص می توانند با ارائه قرارداد خویش الزام طرف مقابل را به انجام تعهدات قراردادی بخواهند کما اینکه در ما نحن فیه چنین صورت نگرفته است لذا دادگاه خواسته مطروحه را منطبق بر مقررات ندانسته و مستنداً به ماده ٢ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان اصلی را صادر و اعلام می دارد آرای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران است.
رأی دادگاه تجدیدنظر به شرح زیر می‌باشد:
“در خصوص تجدیدنظر خواهی خانم … به طرفیت آقای … از دادنامه شماره … مورخ … صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی شهر قدس که به موجب آن ضمن مردود دانستن دعوای متقابل تجدیدنظر خواه به خواسته بطلان قرارداد (معامله) شش دانگ یک قطعه زمین تحت پلاک … شهر قدس که در آن یک باب سالن به متراژ ۸۷۱ متر مربع احداث گردیده است حکم بر محکومیت مشارالیه به تحویل مبیع مطابق قرارداد مورخ … به انضمام پرداخت خسارات دادرسی در حق تجدیدنظر خوانده صادر شده است دادگاه با توجه به اوراق پرونده تجدیدنظر خواه دلیل متقن و محکمه پسندی دال بر فسخ یا بطلان معامله فیمابین ابراز نداشته است و به محض انعقاد قرارداد مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن بوده و بایع مکلف به تسلیم مبیع می باشد. بنابراین با توجه به محتویات پرونده و ادله و مستندات ابرازی طرفین و تحقیقات انجام شده تجدیدنظر خواهی مقرون به دلیلی نیست که موجبات فسخ دادنامه معترض عنه را فراهم آورد و رای صادره از نظر استناد به مواد و منابع قانونی و رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز فاقد اشکال بوده و بر اساس موازین قانونی و مستنبط از اصول و قواعد حقوقی اصدار یافته است، فلذا به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظر خواهی، دادنامه تجدیدنظر خواسته را عینا تایید و استوار می نماید، این رای حضوری و قطعی است.
الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی
در آخرین عنوان از موضوع اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، می‌خواهیم الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی را با هم بررسی کنیم.
تحویل مبیع به خریدار، به معنای تحویل مال خریداری‌شده توسط خریدار از جانب فروشنده به بایع است. در واقع از شروط اصلی یک قرارداد، تسلیم و تحویل مبیع به بایع است. در صورتی که فروشنده پس از دریافت مبلغ معامله، مال مورد معامله را به خریدار تحویل ندهد، خریدار دچار ضرر و زیان مالی می‌شود. در چنین شرایطی دادگاه می‌تواند فروشنده را ملزم به تحویل مبیع به خریدار کند.
در هنگام تنظیم عقد بیع، نیاز است قراردادی تحت عنوان بیع بین خریدار و فروشنده منعقد شود. تنظیم سند رسمی در چنین معاملاتی باعث می‌شود یک رابطه حقوقی بین خریدار و فروشنده انعقاد شود. همچنین علاوه بر وجود عقد بیع، بیاد فی مابین خریدار و فروشنده نیز به صورت مناسب و صحیح واقع شده‌باشد؛ زیرا بیع فاسدی اثری در تملک ندارد و اگر مال مورد نظر ناقص یا تلف شود، ضامن است.
بنابراین مهم است که عقد بیع به صورت رسمی ثبت شود؛ در واقع در رابطه با اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، نیاز است مالک حتما معامله را در قالب یک سند رسمی داشته‌باشد. علت این امر نیز این می‌باشد که طرح دعوای الزام به تحویل مبیع بی‌آنکه حاوی سند رسمی باشد، در دادگاه رد خواهد شد.
داشتن گواهی عدم حضور می‌تواند یک مدرک دیگر برای اثبات ادعای ما در دادگاه باشد که در مطلب الزام تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور به صورت کامل به آن پرداخته‌ایم. توجه کنید که هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک با داشتن یا نداشتن گواهی عدم حضور، تفاوتی نخواهد کرد.
به عنوان نکته نهایی در نظر داشته باشید که مهم نیست که شما کل یک ملک و یا فقط بخشی از آن ملک را خریداری کرده باشید. به هر حال باید سند رسمی به نام شما تنظیم شود.
در مطلب دیگرمان با عنوان وکیل الزام به تنظیم سند سه دانگ مشاع به صورت مفصل در مورد این موضوع صحبت کردیم.