منظور از الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

پرتکرار ترین دعوای ملکی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. این دعوا زمانی رخ می دهد که طرفین اقدام به معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی نموده اند ولی زمان انتقال سند، فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک، حاضر به انتقال سند مورد معامله به نام خریدار نیست.

چنانچه فروشنده به هر بهانه ای و با میل خود از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می تواند از محاکم مربوطه الزام وی را بخواهد.

ماده 1287 قانون مدنی: اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی شامل سند هایی می شود که ثبت آنها در دفاتر اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و یا نزد مامورین دارای صلاحیت ثبت سند به صورت قانونی انجام گرفته باشد. باید توجه داشت که طبق این ماده و ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، سند هایی که در دفاتر ثبت اسناد، به ثبت نرسیده باشند و در واقع مشمول تعریف این ماده نباشند، یک نوع سند عادی محسوب می شوند که فاقد اعتبار اسناد رسمی می باشند.

قولنامه نیز نوعی سند عادی است و باید برای اثبات مالکیت ملک یا اموال غیر منقول سند رسمی به دادگاه ارائه داد. به این دلیل که دولت و قانون گذار تنها کسی را می شناسد که سند رسمی به نام او باشد.

یکی از اقدامات مهم وکیل ملکی در دوران کاری‌اش، رسیدگی به پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی است.

مراحل الزام به تنظیم سند

پیش از بررسی مراحل الزام به تنظیم سند، می بایست این دو حالت را در نظر گرفت:

حالت اول: در این حالت فروشنده و خریدار تاریخی را برای انجام فعالیت های مربوط به تنظیم سند، مشخص می کنند تا در دفترخانه حضور پیدا کنند. چنان چه فروشنده در تاریخ مشخص شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار باید از دفتر خانه گواهی عدم حضور فروشنده را درخواست کند. خریدار با کمک این گواهی، می تواند خیلی راحت تر در دادگاه، خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را ثابت کند.

حالت دوم: در این فرض فروشنده و خریدار برای حضور در دفتر اسناد، هیچ تاریخی را تعیین نکرده اند. خریدار در این شرایط باید اقدام به ارسال یک اظهار نامه به فروشنده نماید و طی این اظهار نامه، روز و ساعت مشخص مراجعه فروشنده به دفتر خانه را تعیین کند.

در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه، خریدار می تواند از همان دفترخانه، گواهی عدم حضور وی را دریافت نموده و به این ترتیب خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را (با تحویل این گواهی به دادگاه) به اثبات برساند.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان باید در مرحله نخست با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، در سامانه ثنا اقدام به ثبت دادخواستی مبنی بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کند. در این سامانه مدارکی مانند گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه، مبایعه نامه و غیره باید ثبت شود.

در مرحله بعدی، پس از بررسی مدارک مربوطه توسط دادگاه، زمان رسیدگی به پرونده توسط مدیر دفتر تعیین می شود. خواهان می تواند به صورت اصیل و یا همراه با وکیل خود، در زمان مقرر شده جهت پیگیری پرونده در دادگاه حضور یابد.

در مرحله سوم دادگاه پس از رسیدگی کامل به پرونده، رای خود را صادر می نماید که البته این رای قابل اعتراض می باشد و فرد می تواند در زمان مشخص شده از سوی دادگاه، برای اعلام اعتراض خود حضور یابد.

در مرحله پایانی، بعد از این که حکم صادره دادگاه نهایی شد، فروشنده باید طی ۱۰ روز کاری در دفترخانه ثبت اسناد حضور پیدا کند. در غیر این صورت دادگاه برای تنظیم سند به نفع خریدار، نماینده ای از طرف خود در دفترخانه حاضر خواهد کرد.

شرایط الزام به تنظیم سند رسمی

تنظیم سند رسمی مستلزم شرایطی به شرح زیر می باشد:

1- یکی از دعاوی مالی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل می باشد. این هزینه ۳٫۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است.

2- ارزش منطقه ای املاک بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک، نوع مصالح استفاده شده و ویژگی های ظاهری محاسبه می شود تا به این ترتیب هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشخص شود.

3- خواهان فقط با همراه داشتن دلایل کتبی و عینی از جمله مبایعه نامه می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند، (طبق یک نظر اعلام شده از طرف حقوقدانان) در غیر این صورت در دعوا موفق نخواهد بود.

4- مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و در هیچ کدام از مراجع دولتی، ارائه سند عادی پذیرفته نیست.

5- توصیه می شود که خواهان، خواسته های تکمیلی دیگر خود را نیز هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان: زهرا.....

خوانده: همانیون ..../ غلامعلی ....

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی ملک

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی

با سلام؛

احتراماً به استحضار می رساند:

موکل اینجانب طبق مبایعه نامه ی عادی مورخه 12/4/1383 اقدام به خرید یک قطعه زمین به مشخصات یک سهم مشاع از 328 سهم و 626 هزارم سهم مشاع از 363 سهم و 626 هزارم مهم شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت دویست و چهل هزارمتر مربع پلاک ثبتی 2551 فرعی از 79 اصلی تقریباً به مساحت 660 متر مربع واقع در سوهانک شمیران بخش 11 تهران از آقای همایون ...... با وکالت توکیلی آقای غلامعلی ...... نموده است که متأسفانه در طی این مدت به دلیل عدم دستیابی به آن ها موفق به اخذ سند رسمی نشده است.

حال از آن مقام محترم تقاضا دارد که با توجه به مواد 10 و 220 و 225 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی قطعه مذکور را دارم محل وقوع: تهران- سوهانک- بلوار ارتش، بالای اتوبان ارتش، خیابان فرعی

با تشکر و تجدید احترام

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی

اولاً وکیل خواهان با حضور در جلسه دادگاه به خواسته ی خویش را به شرح دادخواست بیان داشته اند در حالیکه خواندگان در جلسه دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز تقدیم ننموده اند.
ثانیاً اداره ی ثبت اسناد و املاک در پاسخ به استعلام اعلام داشته که مالکیت پلاک اعلامی به نامه آقای همایون ...... می باشد.
ثالثاً آقای همایون ...... نقل و انتقالات مربوط به پلاک ادعای را طی سند وکالت شماره ...... مورخ 6/3/1375 دفترخانه 127 تهران به آقای رجبعلی ...... فرزند عشقعلی اعطاء و سپس ایشان طی سند شماره ...... مورخ 1/7/80 دفتر اسناد رسمی 549 تهران به آقای غلامعلی ...... منتقل و النهایه آقای ...... طی مبایعه نامه عادی به تاریخ 12/4/83 به خانم زهرا ...... نموده است.
النهایه انتقال سهم ادعای به نحو صحیح واضح و ادعای جعل و انکار اسناد ارائه شده به عمل نیامده است. فلذا دادگاه با صحیح تلقی نمودن انتقال به استناد مواد 219 و 220 قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت آقای همایون ...... فرزند ابراهیم به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال یک سهم موضوع خواسته خواهان به نام خواهان و پرداخت مبلغ 75/834/200 ریال به عنوان هزینه ی دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه/ قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. اما در خصوص دعوای مطروحه علیه آقای غلامعلی ...... نظر به اینکه دعوی متوجه ایشان نمی باشد و استناد بند 4 ماده 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی مطروحه صادر و اعلام می نماید رأی مقدم الصدور ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدید نظر تهران  می باشد.