خلع ید به چه معناست؟

یکی از دعاوی حقوقی در قانون ایران، خلع ید یا دعوای مالکیت می‌باشد که در رابطه با تصرف غیر قانونی اموال غیر منقول از جمله زمین، ملک و باغ مطرح می‌شود، یعنی زمانی که بین مالک و متصرف هیچ قراردادی وجود ندارد. همچنین در این دعوای حقوقی به هیچ عنوان امکان شکایت کیفری وجود ندارد.

 در صورتی که زمین یا خانه مالکی به صورت غیر قانونی (غصبی) و علی رغم میل مالک در تصرف فرد دیگری باشد، مالک می‌تواند برای خارج کردن متصرف از ملک خود، دادخواست خلع ید را به مراجع قضایی ارائه دهد. دعوای حقوقی خلع ید را نمی‌توان در دادسرا مطرح کرد. همچنین در این نوع دعوی، چنان چه ملک توسط چند نفر غصب شده باشد، همگی در برابر مالک مسئول می‌باشند.

ضمنا در این دعوا مالک باید با ارائه اصل سند مالکیت، ادعای خود را در رابطه با مالکیت ملک یا زمین ثابت کند و پس از گرفتن حکم خلع ید، با مراجعه به بخش اجرای احکام، می تواند برای صدور اجراییه تقاضا نماید. رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک یا زمین صورت می‌گیرد و هزینه دادرسی این دعوا با توجه تحت عنوان یک دعوای مالی محسوب می‌شود.

خلع ید در رابطه با ملک ورثه‌ای که مستاجر در آن ساکن است به این صورت می‌باشد که مستاجر تا پایان زمان اجاره نامه می‌تواند به سکونت خود ادامه دهد، چرا که وراث نمی‌توانند تا پیش از موعد اجاره نامه اقدام به تخلیه ملک کند. برای خلع ید ملک ورثه‌ای باید مدارکی از جمله: سند اصلی، قرارداد اجاره کتبی (شامل مدت اجاره، مبلغ اجاره و امضا دو شاهد)، درخواست دستور تخلیه، مالکیت مشاع، شناسنامه تمامی مالکان تحویل شورای حل اختلاف شود.

خلع ید در تخصص وکیل ملکی است و این دسته از وکلا با دانستن تمامی قوانین حوزه املاک می‌توانند حق موکلان خود را در دادگاه بازستانند.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید

خلع ید و تخلیه ید از لحاظ این که هر دو در رابطه با بیرون کردن متصرف از املاک می‌باشند، با یک دیگر شباهت دارند که این شباهت باعث می‌شود برخی از افراد آنها را با یکدیگر اشتباه بگیرند. در رابطه با تفاوت این دو دعوا می‌توان گفت که در دعوای خلع ید، مالک و متصرف بین خود قراردادی را امضا نکرده‌اند، در حالی که دعوای تخلیه ید، یک قراردادی مانند قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر وجود دارد اما مستاجر نسبت به تخلیه ملک اقدام نمی‌کند.

 در چنین شرایطی دعوای تخلیه ید مطرح می‌شود. تفاوت دیگر این دو دعوا این است که دعوای تخلیه ید، علاوه بر اموال غیر منقول، در رابطه با اموال منقول نیز مطرح می‌شود. در صورتی که مالک به دنبال خلع ید باشد، اما موضوع تخلیه ید را به اشتباه در دادخواست خود عنوان کند، برای دادخواست وی قرار عدم استماع دعوی صادر خواهد شد.

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

خلع ید و تصرف عدوانی 5 تفاوت اساسی با یکدیگر دارند که عبارتند از:

• امکان رسیدگی به دعوای خلع ید خارج نوبت وجود ندارد، در حالی که امکان رسیدگی خارج از نوبت تصرف عدوانی وجود دارد.
• دعوای خلع ید برای اجرایی شدن نیاز به صادر شدن حکم قطعی دارد، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی می توان حکم را قبل از قطعیت به موعد اجرا گذاشت.
• متصرف قبلی می‌تواند در دعوای رفع تصرف عدوانی، علیه متصرف فعلی (حتی اگر مالک باشد) دادخواست ارائه دهد، در حالی که در دعوای خلع ید، غیر مالک نمی تواند علیه مالک طرح دعوا کند.
• در دعوای خلع ید، هزینه دادرسی به صورت مالی می‌باشد و مبنای آن قیمت ملک یا زمین مورد نظر می باشد، در حالی که دعوای تصرف عدوانی غیر‌مالی می باشد و هزینه دادرسی جزئی دارد.
• مبنای دعوای خلع ید، مالکیت خواهان می‌باشد، در حالی که در تصرف عدوانی، مبنا تصرف سابق خواهان می‌باشد.

مالک می‌تواند بعد از اثبات عدوانی بودن تصرف، از متصرف ملک اجرت المثل مدت زمان تصرف را (طبق نظر کارشناسان) دریافت کند و همچنین از دادگاه تقاضای درخواست صدور حکم خلع ید نماید.

ماده قانونی خلع ید

در قانون مدنی در 4 ماده مختلف در مورد این موضوع به صورت کامل صحبت شده است.

ماده 313 قانون مدنی می‌گوید:

هر گاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می‌تواند، قلع یا نزع آن را بخواهد، مگر این که به اخذ قیمت، راضی شود.

منظور از غرس کردن کاشتن یا نشاندن یک گیاه و قلع کردن به معنی درآوردن از ریشه محصول است.

به صورت کلی این قانون می‌گوید که اگر کسی زمینی را به ناحق تصرف کند، مالک زمین بعد از اثبات ادعای خود نسبت به صاحب آن زمین بودن می‌تواند درخواست نابودی تمامی محصولات کاشته شده در زمین را کند یا ارزش آن را دریافت کند.

ماده 314 قانون مدنی نیز می‌گوید:

 اگر در نتیجهٔ عمل غاصب، قیمت مال مغصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبهٔ قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر این که آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است.

به صورت ساده‌تر این ماده قانونی می‌گوید که اگر کسی مالی یا زمینی یا ملکی را غصب کرد و با انجام کارهایی باعث افزایش ارزش آن شد ( مثلا زمینی را غصب کرده و با کشیدن دیوار به دور آن ارزش زمین را افزایش داد ) نمی‌تواند درخواست پرداخت ارزش افزوده شده به آن زمین را داشته باشد مگر در شرایطی که ارزش افزوده شده خیلی زیاد باشد و به دستور قاضی باید ارزش آن پرداخت شود.

قانونگذار برای اینکه مبحث خلع ید کامل‌تر شود در 2 ماده قانونی دیگر نیز در این مورد صحبت کرده است که در ادامه آن‌ها را خواهیم آورد.

ماده 581 قانون مدنی می‌گوید:

تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

و همچنین ماده 582 قانون مدنی می‌گوید:

شريکي که بدون اذن يا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نمايد ضامن است.

مدارک لازم برای خلع ید

 مالک پس از ثبت نام در سامانه ثنا، باید مدارک زیر را هنگام ارائه دادخواست تنظیمی خود به دفتر خدمات قضایی ضمیمه دادخواست خود کند و به وکیل دعوی خلع ید تحویل دهد:

• درخواست جلب نظر کارشناس
• اصل یا رونوشت سند مالکیت ملک
• مدارک شناسایی مالک مانند شناسنامه و کارت ملی
• درخواست تحقیقات محلی
• شهادت شهود
• شماره پرونده استنادی طرح دعوا

پس از این که مالک تمامی مدارک مورد نیاز برای دادخواست خود را آماده کرد می‌تواند با مراجعه به سامانه ثنا ثبت نام خود را برای دادخواست انجام دهد و کد مربوطه را دریافت نماید. سپس با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت کنند.

 این دفاتر به عنوان یک واسطه میان مردم و دادگاه، دادخواست‌های افراد را ثبت و به دادگاه ها ارسال می‌نمایند. در مرحله بعد برای رسیدگی به دعوای خلع ید، یک وقت مشخصی تعیین می‌شود و از طریق سامانه ثنا، پیامک آن به مالک ارسال خواهد شد. در نهایت نیز پس از تشکیل جلسه، رای دادگاه صادر می‌شود.

هزینه وکیل خلع ید

مقدار هزینه وکیل خلع ید ارتباط مستقیمی با پرونده‌ای دارد که شما باید به وکیل خود بسپارید. با اینکه نمی‌توان برای همه پرونده‌ها هزینه مشخصی را مشخص کرد ولی می‌توان شرایطی که در مقدار هزینه شما برای یک پرونده وکالت خلع ید باید بپردازید، صحبت کرد.

اگر ملک یا زمینی که شما برای آن درخواست خلع ید را به دادگاه ارایه می‌کنید، دارای سند رسمی باشد، اثبات کردن اینکه آن مال برای شماست، آسان‌تر خواهد بود و زمان کمتری را از وکیل خواهد گرفت. به تبع آن هزینه وکیل خلع ید نیز کمتر خواهد بود.

ولی اگر شما سند رسمی برای یک ملک نداشته باشید و با انواع اسناد دیگر بخواهید مالکیت خود را اثبات کنید، وکیل خلع ید شما باید با استفاده از تجربه خود نسبت به اثبات مالکیت شما اقدام کرده و زمان بیشتری نیز ممکن است برای پرونده شما بگذارد.

برای مشخص کردن حق الوکاله خلع ید شما بهتر است یک جلسه مشاوره را با وکیل برگزار کرده و در این جلسه در مورد پیچیدگی‌ها و شرایط پرونده شما صحبت شده و در نهایت هزینه حدودی حق الوکالت به شما گفته خواهد شد.