الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی بسته به اینکه آن ملک در چه شرایطی بازداشت شده باشد و یا معامله قبل یا بعد از بازداشت بوده باشد، متفاوت خواهد بود. در این شرایط معمولا یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی حاذق و با تجربه میتواند ورود کرده و دادخواست حقوقی در این مورد را به دادگاه ارایه نماید.
با توجه به پیچیده بودن شرایط این دست از پرونده ها با کمک آقای خلیل جمعه زاده وکیل پایه یک دادگستری میخواهیم ابعاد این نوع از پروندهها را بررسی کرده و ببینیم که چگونه باید دادخواست را به دادگاه ارایه دهیم.
[lwptoc]
ملک بازداشتی به چه معناست؟
ملک بازداشتی، به ملکی گفته میشود که در آن حق نقل و انتقال از وی برای مدت مشخصی گرفته میشود. این کار به دستور مقامقضایی و متناسب با دلایل قانونی انجام میشود. با انجام این کار، مالک نمیتواند ملک مورد نظر خود را معامله و آن را منتقل کند.
در واقع با انجام این کار، با اینکه مالک ملک دارای حق مالکیت است اما توان و اختیار نقل و انتقال ملک را ندارد و این اجازه توسط مقامی از وی سلب شده است. در این رابطه توصیه میشود قبل از خرید ملک حتما از بازداشتی بودن آن مطمئن شوید. بدین منظور حتما به یک دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایید و استعلام لازم در این زمینه را انجام دهید. یک ملک بنا به دلایل مختلفی ممکن است بازداشت شود.
از جمله این دلایل میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- مهریه
- ضمانت یا کفالت
- به دلیل بدهی از جانب بانک
- چک برگشتخورده
- فعالیتهای اقتصادی غیرقانونی در ملک
- پولشویی
ملک بازداشتی دارای انواع مختلفی میباشد. مهمترین آنها به صورت موقت و دائمی است که هر کدام دارای ویژگیهای خاص خود میباشند.
تفاوت بازداشت دائمی و بازداشت موقت ملک
برای اینکه بتوانیم فرق بین بازداشت ملک به صورت دائمی و موقت را بررسی کنیم، توضیحاتی درباره هر دو مورد ارائه میکنیم. بازداشت ملک به صورت موقت بدین صورت است که با استناد به قانون، ملک مورد نظر تا هنگام صدور حکم و رای نهایی توقیف میشود. به عنوان مثال اگر از ملک برای ضمانت یا کفالت استفاده و آن را به مراجع قضایی معرفی کرده باشید تا شخصی آزاد شود، در این صورت ملک موقتا توقیف میشود. بنابراین در این حالت از بازداشت ملک، شرایط موقتی بوده و پس از تشکیل جلسه در دادگاه و صدور حکم، نسبت به رفع بازداشت اقدام و ملک و مالکیت آن به صورت کامل در اختیار مالک قرار میگیرد.
از جمله مهمترین مواردی که در آن ملک به صورت موقت بازداشت میشود، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- توقیف ملک تا تسویه بدهی
- آزادی شخص با هدف وثیقهقرار دادن ملک
- وثیقهقرار دادن ملک برای ضمانت شخص
یکی دیگر از انواع بازداشت ملک، دائمی بودن آن است. در این روش ملک به صورت کامل از اختیار مالک خارج میشود. در این حالت ملک مورد نظر به صورت کامل مصادره شده و پس از طی مراحل قانونی، جزء اموال دولت به حساب میآید. معمولا در این حالت از بازداشت، تخلف انجام شده به صورت محرز و با شدت زیاد میباشد. در این حالت اگر ملک فروخته شود نیز تمام مزایا و امتیازات حاصل از فروش آن به دولت میرسد. بنابراین عمده تفاوت میان بازداشت ملک به صورت موقت و دائمی، تعیین مالک است. در حالت موقتی مالک میتواند پس از مدتی دوباره صاحب ملک شود اما در حالت دائمی، مالکیت به صورت کامل سلب شده و به دولت میرسد.
چگونه بازداشتیبودن ملک را تشخیص دهیم؟
یکی از موارد مهمی که قبل از خرید و فروش و انجام معامله باید به آن اشراف داشته باشیم، عدم بازداشتی بودن آن است. در این رابطه میتوان از روشهای مناسب برای تشخیص بازداشتی بودن ملک استفاده کرد. توصیه میکنیم حتما قبل از خرید ملک، این موضوع را در نظر بگیرد تا از هرگونه عواقبی که در پی آن میباشد، پیشگیری شود. یکی از روشهای متداول و رایجی که بر اساس آن میتوان بازداشتی بودن ملک را تشخیص داد، بررسی سند است.
در این رابطه اطلاعات کامل مربوط به توقیفی بودن یا مصادره شدن ملک درون آن نوشته میشود. اگر ملک مورد نظر دارای سند تکبرگ باشد، کافیست پشت برگه را مشاهده کنید تا این موضوع به خوبی بررسی شود. اگر سند منگولهدار باشد، معمولا در صفحات انتهایی آن بازداشتی بودن ملک قید میشود.
البته توصیه میشود تنها به سند مربوط به ملک اکتفا نکنید. ممکن است در این رابطه شرایطی ایجاد شود که مالک اقدام به حذف این موارد کرده باشد یا درون سند چنین چیزی نوشته نشده باشد. در این حالت حتما به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و در این زمینه استعلامات مورد نظر را انجام دهید. همچنین پس از معامله و خرید ملک، حتما قرارداد خود را تحت سند رسمی ثبت نمایید تا بتوانید به عنوان یک سند مهم و قابل استناد از آن بهره ببرید.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
با توجه به مواردی که عنوان شد، تنظیم سند رسمی در رابطه با ملک بازداشتی بسیار مهم و حائز اهمیت است. در واقع توصیه میشود حتما پس از توافقات اولیه بین خریدار و فروشنده، قولنامه تنظیم و مبلغی پرداخت و تاریخی جهت مراجعه طرفین به دفترخانه ثبت اسناد رسمی تعیین شود.
بدیهی است که در تاریخ فوق، مالکیت رسمی ملک از شخص فروشنده به شخص خریدار منتقل میشود. جالب است بدانید در صورتی که ملک بازداشتی باشد، امکان ثبت و انتقال مالکیت وجود ندارد. بنابراین اگر اقدام به خرید ملکی نمایید که بازداشتی باشد، معامله باطل شده و هیچگونه اثری نخواهد داشت. در این حالت خریدار میتواند یک دعوای حقوقی انجام داده و مطالبه ثمن خود را با توجه به نرخ روز درخواست کند.
در این رابطه توصیه میکنیم حتما قبل از خرید ملک، سند آن را بررسی و با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی، از بازداشتی نبودن آن اطمینانخاطر کسب نمایید. همچنین توصیه میکنیم با افرادی قابل اعتماد و با سابقهخوش معامله نمایید تا از هرگونه معاملهای که فاقد وجاهت قانونی و اطمینان لازم است، دوری نمایید.
در ماده 348 قانون مدنی آمده است که:
نقل قول بیع چیزی که خرید و فروش آن به صورت قانونی ممنوع باشد، باطل است.
این قانون بدین معنی است که اگر ملکی به هر دلیلی ممنوع معامله شده باشد (چه به صورت موقتی چه به صورت دائمی) فروشنده اجازه معامله کردن و فروختن آن را به شخص دیگری ندارد و در صورتی که عامدانه و با اهداف کلاهبرداری نسبت به انجام چنین عملی دست زده باشد، میتوانید از طریق یک وکیل کلاهبرداری حرفهای علیه ایشان شکواییهای را تنظیم کرده و حق خود را باز پس بگیرید.
مطابق ماده 663 قانون مجازات اسلامی، عنوان شده است که:
هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
نکتهای که باید در نظر داشته باشید این است که اگر تاریخ معامله شما به قبل از تاریخ بازداشت شدن ملک برگردد، امکان بازدداشت ملک توسط دولت وجود ندارد.
فرض کنید که شما ملکی را در تاریخ 1 فروردین خریداری کرده باشید و بیع نامهای بین شما و فروشنده تنظیم شده باشد و قرار باشد که بعد از تعطیلات نسبت به ثبت سند رسمی در دفترخانه اقدام نمایید. در این حالت اگر بعد از تعطیلات و فرضا در روز 6 فروردین، دادگاه به بازداشت موقت ملک رای دهد، شما میتوانید با استفاده از مدارک خود به دادگاه اطلاع دهید که این ملک برای شماست و امکان بازداشت وی توسط دولت وجود ندارد.
حال اگر شما در زمان حضور در دفتر اسناد رسمی متوجه بازداشتی بودن ملک شوید، باید در ابتدا مشخص شود که بازداشت ملک قبل از بیع نامه شما بوده است و یا بعد از آن.
در صورتی که بیع نامه تنظیم شده به نام شما در تاریخی اتفاق افتاده باشد که ملک در بازداشت موقت و یا دائمی دولت باشد، باید فروشنده را خوانده قرار داده و در دادگاه از وی خواسته که ثمن معامله را به نرخ روز به شما بازگرداند.
در این موارد معمولا یک وکیل کلاهبرداری ملکی میتواند کمک شایانی در حل و پیشرفت این دست از پروندهها کند.
اگر معامله قبل از بازداشت بوده باشد چه طور؟
در این صورت فرض کنید که شما ملکی را به صورت صلح نامه به یکی از اقوام خود انتقال داده باشید که بعد از فوت شما، آن ملک به نام ایشان شود.
در این شرایط اگر شما بدهی به یک شخص حقیقی یا حقوقی داشته باشید و دادگاه رای به بازداشت ملک شما دهد، از آن جایی که دادگاه اطلاعی از صلح نامههای تنظیم شده توسط شما ندارد و به صورت رسمی و قانونی در سیستم اسناد رسمی، مالکیت شما بر روی ملک مذکور به رسمیت شناخته میشود، شخصی که صلحنامه به نام وی تنظیم شده است باید قانونی بودن و تاریخ صلح نامه را به اثبات دادگاه رسانده و بازداشتی بودن ملک را ملغی کند.
این مورد در مورد بیع نامههایی که بین فروشنده و خریدار قبل از تاریخ بازداشت ملک صورت گرفته است نیز صدق میکند و خریدار میتواند با ارایه دادخواستی مبنی بر اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه بخواهد تا ملک به صورت رسمی به نام ایشان انتقال داده شود.
اگر ملک توسط چند نفر بازداشت شود چه؟
فرض کنید که شما یکی از طلبکاران فردی هستید که متواری شده و یا بدهی شما را پرداخت نمیکند و قصد دارید به صورت قانونی اموال وی را به دلیل بدهی تصاحب کنید. در این حالت وکیل شما درخواست بازداشت موقت ملک را خواهد کرد تا فرد بدهکار نتواند آنها را به فروش برساند.
اگر شما یکی از طلبکاران باشد، حق تقدم با کسی است که زودتر درخواست بازداشت ملک را مطرح کرده است. به بیان سادهتر اگر 3 نفر از یک شخص طلبی داشته باشند، ملک به نفع شخصی بازداشت خواهد شد که زودتر این موضوع را در دادگاه مطرح کند.
اگر بازداشت ملک به صورت دائمی باشد چه؟
اگر بازداشت ملک به صورت دائمی باشد، عملا آن ملک به نفع دولت مصادره شده است و شما نمیتوانید به هیچ روشی درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی را مطرح نمایید.
در این حالت معامله از اساس باطل بوده و خریدار باید اقدام به طرح دعوای حقوقی مطالبه ثمن معامله به نرخ روز کند. رای وحدت رویه شماره 733 میگوید:
اگر مالی پس از فروش مستحق للغیر درآید، در واقع مبیع و ثمن کماکان در مالکیت فروشنده و خریدار باقی می ماند و فروشنده باید از عهده غرامت وارده به خریدار برآید.
اگر ملک در رهن بانک باشد چه؟
اگر ملکی در رهن بانک باشد و در قبال آن وامی به فروشنده ملک داده شده باشد، در این مواقع معمولا بانک مشخص کننده این است که فروش ملک به چه صورتی انجام شود. معمولا بانک درخواست تسویه کامل وام را میکند و بعد از تسویه شدن کامل وام، ملک از حالت بازداشتی در آمده و امکان تنظیم سند رسمی آن فراهم میشود.
روش دیگری که وجود دارد این است که بانک میتواند وام را از خریدار طلب کند و تسویه وام از آن لحظه به بعد بر عهده خریدار خواهد بود.
نقش وکیل در تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
همانطور که مطالعه کردید، تعدد جزییات پروندهها و همچنین قوانین مختلفی که در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی وجود دارد، احتمال برنده شدن در این دست از پروندهها را بدون حضور وکیل پایه یک دادگستری و متخصص، کاهش خواهد داد.
یک وکیل ملکی حرفهای میتواند با اشرافی که به قوانین مختلف حوزه ملکی دارد، دادخواستی متناسب با شرایط شما نوشته و به شما کمک کند تا بتوانید در مسیری سادهتر و سریعتر، حق خود را باز پس بگیرید. تنظیم سند رسمی برای یک ملک بازداشتی بسته به اینکه پرونده چه جزییاتی دارد، متفاوت است و ما در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده در ابتدا یک مشاوره کامل را به شما خواهیم داد و در صورتی که مدارک شما برای برنده شدن در این دست از دادخواستهای حقوقی کافی نباشد، مراحل به دست آوردن مدارک مناسب را نیز توضیح خواهیم داد.
در نهایت با نوشتن و پیگیری دادخواست شما در دادگاه میتوانیم سند رسمی ملک بازداشت شده را به نام شما دریافت کرده و در صورتی که فروشنده از این کار امتناع ورزد، با نظر دادگاه این کار را به سرانجام خواهیم رساند.
هزینه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی بسته به اینکه پرونده شما در چه شرایطی است، متفاوت بوده و در جلسه اولیه مشاوره با شما این هزینه را به شما اعلام خواهیم کرد. از آن جایی که پروندههایی از این دست بسته به شلوغی دادگاههای شهر مورد نظر میتواند تا 9 ماه نیز به طول انجامد، بهترین کار استفاده از یک وکیل الزام به تنظیم سند حرفهای است تا بتوانید در سریعترین زمان ممکن و بدون فوت وقت به نتیجه برسید.
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
رای پروندهای که مشاهده میکنید مربوط به پروندهای است که در آن درخواست الزام تنظیم سند رسمی بر روی یک ملک بازداشت شده به دادگاه ارایه شده است. رای دادگاه بدوی به شرح ذیل میباشد:
درخصوص دعوی ع. الف. به طرفیت ح. م. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی 20196 / 1 به پلاک ثبتی 194818 دادگاه با امعان نظر در محتویات پرونده و بررسی مندرجات مستندات پیوستی نظر به اینکه به دلالت پاسخ استعلام ثبتی به شماره 51662 – 20 / 1 / 94 ملک موضوع دادخواست بموجب نامه شماره 930426 – 16 / 2 /93 معاون دادگستری شهریار در بازداشت می باشد و مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی که اشعار می دارد ، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر می باشد دعوا مطابق قانون طرح نشده دعوا به کیفیت مطروحه در وضعیت فعلی قابلیت استماع نداشته به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قراررد دعوای خواهان را صادرو اعلام می نماید و قرار صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه دوم حقوقی شهریار-اسفندیار رنجبر
سپس این پرونده به دفتر وکالت ما داده شده و با بررسی دقیق شرایط مختلف آن متوجه شدیم که تاریخ ثبت معامله قبل از بازداشت ملک بوده و رای دادگاه تجدید نظر را به صورت زیر دریافت کردیم:
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع. الف. با وکالت آقای خلیل جمعه زاده به طرفیت آقای ح. م. نسبت به دادنامه شماره 00319 مورخ 94/4/16 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهریار که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواه ( خواهان بدوی ) مبنی بر الزام به انتقال رسمی سه دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی 1/20196 جزء پلاک ثبتی 194818 ، قرار رد دعوا به جهت بازداشت بودن پلاک صادر شده است در این مرحله از دادرسی دادگاه با توجه به اینکه تجدیدنظرخواه به شرح لایحه تجدیدنظرخواهی مدعی است که بازداشت پلاک ثبتی به درخواست وی صورت گرفته و به جهت فوق ضرری متوجه شخص ثالث نیست بعلاوه اینکه تاریخ بازداشت پس از انجام معامله موضوع مبایعه نامه 1001205 – 91/12/3 واقع شده است . بنابراین تجدیدنظرخواهی را وارد تشخیص ، مستندا به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض قرار تجدیدنظرخواسته پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه بدوی اعاده می شود. این رای قطعی است.
شعبه 32 دادگاه تجدیدنظراستان تهران – رئیس و مستشار
حمیدرضا قمری – محمد کیالاشکی
ملکی خریداری کردم قطعی صاحب ملک بعد از دوسال به شخص دیگری قولنامه فروخته چند ا
سلام وقت بخیر. سوالتون خیلی مختصر است. اگر منظورتان از قطعی این است که سند رسمی دریافت کردید، در صورتی که آن شخص به خریدار دیگری ملک را بفروشد، انتقال مال غیر کرده است. در صورتی که هم با قول نامه خریداری کرده باشد و مجددا به نام شخص دیگری قولنامه شده باشد و سند رسمی به نام شخص دیگری زده شده باشد، باید دعوای ابطال سند رسمی انجام دهید.