وکیل کلاهبرداری ملکی یک وکیل پایه یک دادگستری است که هم به قوانین کلاهبرداری و هم به قوانین ملکی اشراف کامل دارد و می‌تواند در پرونده‌های کلاهبرداری ملک، زمین، آپارتمان و … ورود پیدا کرده و به موکل خود کمک کند.
در این مطلب می‌خواهیم در مورد انواع کلاهبرداری‌های ملک و روش‌های پیشگیری از آن صحبت کرده و ببینیم که چگونه می‌توانیم به کمک یک وکیل حاذق و با تجربه از وقوع این دسته از کلاهبرداری‌ها جلوگیری کرده و در صورت مواجهه با آن، حق خود را پس بگیریم.
کلاهبرداری به چه جرمی گفته می‌شود؟
کلاهبرداری از مهمترین عناوین مجرمانه در کشور است که برای آن مجازات نیز تعیین شده است. در این جرم، شخص مجرم با توسل به ابزار و وسایل متقلبانه، قصد فریب شخص مقابل برای بالا کشیدن اموال وی را دارد. این اموال منفعت مالی برای خود شخص کلاهبردار یا شخص دیگری دارد.
یکی از مهمترین نکاتی که در این زمینه وجود دارد، این است که شخص، دارایی یا اموال خود را با رضایت به کلاهبردار ارائه می‌کند. معمولا در این زمینه، شخص کلاهبردار با دروغ کار خود را پیش می‌برد و شخص مورد نظر را اغفال می‌کند. به عبارتی وجه تمایز سرقت و کلاهبرداری همین فریب می‌باشد که شخص کلاهبردار آن را انجام می‌دهد.
ماده 1 قانون تشدید مجازات می‌گوید:
هر كس از راه حيله و تقلب مردم را به وجود شركت‌ها، تجارتخانه‌ها، كار‌خانه‌ها، مؤسسات موهوم يا به داشتن اموال و اختيارات واهي فريب دهد و به امور غير واقع اميد‌وار کند يا از حوادث و پيش‌‌آمد‌های غير واقع بتر‌ساند و يا اسم يا عنوان مجعول اختيار كند و به يكی از وسايل مذكور يا وسايل تقلبي ديگر وجوه، اموال، اسناد، حواله‌جات، قبوض، مفاصا حساب و امثال آنها تحصيل كرده و از اين راه مال ديگری را ببرد، كلاهبر‌دار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از يک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی كه اخذ كرده است، محكوم می‌شود.
کلاهبرداری از جمله جرایم پیچیده و متقلبانه است که کلاهبردار به روش‌های متفاوتی در این زمینه متوسل می‌شود تا بتواند فعالیت خود را پیش ببرد. در قانون برای این جرم مجازاتی تعیین شده و بر اساس آن شخص کلاهبردار مورد بازخواست قرار می‌گیرد. این جرم در دسته جرایم تعزیری قرار می‌گیرد و در دین اسلام ممنوعه و مذموم شناخته می‌شود. در نتیجه در قانون مجازات اسلامی برای آن متناسب با میزان این کار، مجازات تعیین شده است.
با توجه به شیوه‌های مختلفی که افراد کلاهبردار با استفاده از آن اموال افراد را از آنها می‌گیرند، تنظیم یک شکواییه مناسب برای پیگیری این دسته از جرم‌ها بسیار مهم است و اکیدا پیشنهاد می‌شود از مشاوره و همراهی یک وکیل کلاهبرداری حرفه‌ای استفاده کنید تا بتوانید در زمان و هزینه خود صرفه جویی کرده و به نتیجه برسید.
کلاهبرداری ملکی به چه معناست؟
یکی از انواع کلاهبرداری‌های موجود که اشخاص سودجو از آن استفاده می‌کنند، کلاهبرداری ملکی است. در این نوع از جرم، شخص با متوسل شدن به ابزار جعل سند، اقدام به فریب شخص مورد نظر در معاملات ملکی کرده و مرتکب جرم کلاهبرداری ملکی می‌شود.
به عنوان مثال ممکن است در این جرم شخص کلاهبردار بیع نامه‌ای را تنظیم و در ازای دریافت مبلغی آن را به شخصی دیگر منتقل کند. حال به‌جای اینکه تعهدات خود را ایفا کند، بار دیگر ملک را با یک بیع‌نامه جدید به صورت عادی یا رسمی به شخصی دیگر منتقل می‌کند. در چنین حالتی این شخص مرتکب جرم کلاهبرداری ملکی شده و مال را به شخص غیر انتقال داده است. در این زمینه اگر شخصی مال غیر را با علم به آنکه این مال غیر است به شخصی دیگر منتقل کند، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
در این زمینه اگر شخصی که مال به او منتقل شده نیز از این موضوع آگاه باشد، او نیز مرتکب جرم کلاهبرداری شده و هر دو به عنوان کلاهبردار مجازات می‌شوند. مجازات این جرم‌ها بر حسب نوع کلاهبرداری دسته‌بندی می‌شوند که تعیین میزان آن بر عهده قاضی است.
قبل از اینکه در مورد انواع کلاهبرداری‌های ملکی صحبت کنیم، در نظر داشته باشید که اگر فروشنده‌ای یک ملک یکسان را در تاریخ‌های متفاوت به افراد مختلفی بفروشد، مالک اصلی ملک شخصی است که زودتر از بقیه نسبت به نوشتن قرارداد بیع نامه یا قولنامه اقدام کرده است و افراد بعد از وی باید از فروشنده به جرم کلاهبرداری شکایت کنند.
در صورتی که سند رسمی به نام نفر دوم به بعد صادر شده باشد، خریدار اول باید یک دادخواست حقوقی ابطال سند رسمی را از طریق یک وکیل ابطال سند رسمی به دادگاه ارایه کرده تا سند رسمی صادر شده به نام خریدار بعد از وی باطل شده و سند به نام وی تنظیم شود.
در مورد این موضوع در مطالب ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی و مدارک لازم برای ابطال سند رسمی به صورت مفصل صحبت کردیم که به شما پیشنهاد می‌کنیم این مطالب را نیز با دقت مطالعه نمایید.
انواع کلاهبرداری‌های ملکی
کلاهبرداری‌های ملکی در دسته‌بندی‌های مختلف در مراجع قضایی تعیین تکلیف می‌شوند. در این دسته از جرایم، مالکیت مال غیرمنقول به صورت متقلبانه مورد نقل و انتقال قرار می‌گیرد. انگیزه اصلی این دسته از افراد، کسب سود و انتفاع است. در زمینه ملک به دلیل ارزش زیادی که این دسته از دارایی‌ها دارند، این نوع کلاهبرداری بیشتر از سایر موارد وجود دارد.
در واقع یک وکیل کلاهبرداری ملکی با دانستن قوانین مربوط به کلاهبرداری و همچنین قوانین مربوط به املاک می‌تواند بهترین شکواییه را برای شما تنظیم کرده و حق شما را در دادگاه بگیرد. به همین علت در این بخش از مقاله تصمیم داریم به بررسی انواع این کلاهبرداری‌های ملکی بپردازیم.
کلاهبرداری با استفاده از اسناد جعلی
یکی از روش‌های رایج در کلاهبرداری که در معاملات ملکی از آن استفاده می‌شود، بهره‌مندی از اسناد جعلی است. در این زمینه توصیه می‌شود که قبل از امضای سند، با شخصی کارشناس در این موضوع مشورت کرده و سپس اقدام به تایید آن نمایید. زیرا افراد زیادی هستند که برای معامله به کد رهگیری هیچ توجهی نمی‌کنند و مبلغ را به حساب افرادی دیگر واریز می‌کنند.
در این زمینه پیشنهاد می‌کنیم که اگر ملکی که شما می‌خواهید خریداری کنید از قیمت قابل توجهی برخوردار است و یا در مناطقی قرار دارد که شما به آن ناآشنا هستید، از وکیل ملکی با تجربه کمک گرفته و در جلسه عقد قرارداد یا قبل از آن، تمامی مدارک ملک را به وی نشان داده و سپس نسبت به امضا و پرداخت ثمن معامله اقدام نمایید.
ما در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده می‌توانیم به شما در این زمینه کمک کنیم و کافیست که با ما تماس بگیرید و زمان مشاوره حضوری خود را تنظیم نمایید.
در صورتی که ملک در بافت شهری و مناطق نام آشنا قرار دارد، حتما استعلامات لازم را از شهرداری، سازمان ثبت و … گرفته و از مشاور املاک بخواهید نتیجه استعلامات را با شما در میان گذاشته و سپس نسبت به عقد قرارداد اقدام نمایید.
کلاهبرداری با استفاده از دفتر املاک جعلی
دیگر روشی که در میان کلاهبرداران ملکی رایج است، استفاده از دفتر املاک جعلی می‌باشد. در این روش کلاهبرداران یک دفتر را اجاره و خود را به عنوان مشاور املاک معرفی می‌کنند. در این روش برای اینکه کلاهبردار بتواند معامله مورد نظر را انجام دهد، قیمت پیشنهادی برای ملک را بسیار کمتر از قیمت ذاتی و ارزش آن عنوان می‌کند. همین موضوع باعث می‌شود خریدار ترغیب به خرید ملک فوق شده و این موضوع دقیقا همان چیزی است که کلاهبردار می‌خواهد. پس از این شخص، کلاهبردار ملک مورد نظر را به شخص دیگری نیز می‌فروشد و این موضوع ادامه‌دار خواهد شد تا اینکه کلاهبردار نقدینگی مورد نظر را تامین کند.
در این شرایط به شما پیشنهاد می‌کنیم که اصالت دفتر املاکی که در آن حضور دارید را با استفاده از مجوز املاک و یا پرس و جو از اهالی محل (مخصوصا اگر به آن منطقه آشنایی ندارید) جویا شوید. اگر دفتر املاکی که در آن معامله خود را ثبت می‌کنید، از دادن قرارداد با کد رهگیری امتناع می‌ورزد، این احتمال وجود دارد که مورد کلاهبرداری قرار بگیرید و باید در نظر داشته باشید که همه مشاوران املاک موظف به ثبت قرارداد‌های ثبت شده در سامانه نقل و انتقال املاک هستند.
کلاهبرداری به شیوه انتقال مال غیر
در این روش از کلاهبرداری، کلاهبردار به روش‌های مختلف (مانند جعل سند) یک ملک که به نام شخص دیگری است را به شما می‌فروشد. معمولا در این شرایط ملک با قیمتی بسیار کمتر از ارزش واقعی آن معامله شده و یا از خریدار خواسته می‌شود که مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به فروشنده (که در واقع کلاهبردار است) پرداخت کرده و بعد از آن کلاهبردار متواری می‌شود.
در ماده 1 قانون انتقال مال غیر آمده است که:
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم می‌شود.
حتما به یاد داشته باشید که هیچ شخصی نمی‌تواند ملکی را که به نام خود نبوده به فروش برساند. در صورتی که ملکی به نام شخص دیگری است و فروشنده ادعا می‌کند که اجازه فروش از وی دارد، باید سندی را با عنوان وکالت فروش به شما ارایه کرده و سپس نسبت به عقد قرارداد اقدام کنید.
اگر مالک اصلی ملک از این معامله باخبر باشد و به صورت عامدانه ( به دلیل داشتن منفعت در این معامله ) به اداره ثبت و یا ادارات دولتی دیگر این مورد را اطلاع ندهد، شریک جرم محسوب شده و به جرم معاونت در جرم کلاهبرداری، تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
کلاهبرداری با استفاده از دادن وعده وام بانکی
احتمالا متوجه شده‌اید که افراد زیادی برای خرید ملک، اقدام به دریافت وام بانکی یا وام مسکن می‌کنند. این روش بسیار متداول بوده و به دلیل ارزش بالای ملک، افراد ناچارا به این روش روی می‌آورند. با استفاده از این موضوع، کلاهبرداران در این حیطه نقش پررنگی داشته و سعی می‌کنند با دادن وام‌های کلان با سود کم، افراد را راغب به خرید ملک مورد نظر کنند. این افراد سعی می‌کنند از طریق بسترهای مختلف مانند اینترنت و فضای مجازی، شخص مورد نظر را پیدا و از طریق اهدا چنین وامی برای خرید ملک، اقدام به کلاهبرداری کنند.
برای پیشگیری از وقوع چنین جرمی، توصیه می‌شود حتما برای دریافت وام تنها به بانک مراجعه نمایید و از دریافت وام توسط افرادی که فاقد هرگونه اعتبار قانونی هستند، به شدت خودداری نمایید؛ زیرا این امکان وجود دارد که شخص مورد نظر کلاهبردار بوده و قصد بالا کشیدن مال شما را داشته باشد.
پیشگیری از کلاهبرداری ملکی
علاوه بر مواردی که بالاتر گفتیم، کلاهبرداری‌های ملکی به شیوه‌های مختلفی انجام می‌شود که در ادامه چند شیوه دیگر و راه‌های پیشگیری از آن را به شما خواهیم گفت.
1- اغراق در ارزش ملک: در این روش شخص کلاهبردار به تنهایی یا به کمک افراد دیگر سعی می‌کند تا ارزش ملک را بالاتر از چیزی که در واقعیت دارد، اعلام کرده و با قیمت بالاتری به خریدار به فروش رساند. یکی از مهمترین کارهایی که خریداران می‌توانند در این شرایط انجام دهند این است که با مراجعه به دفاتر املاک دیگر در منطقه و دیدن فایل‌های مختلف و ملک‌های متفاوت در آن محدوده از ارزش حداقل و حداکثر ملک در آن منطقه اطلاع به دست آورده و سپس نسبت به خرید اقدام کند.
2- فروختن واحد در آپارتمان: یکی از روش‌های کلاهبرداری این است که در زمان بازدید از یک واحد آپارتمان، یک واحد از طبقات پایین‌تر یا بالاتر را به شما نشان داده و به شما می‌گویند که واحد ی که شما قصد خرید دارید، مشابه با همین واحد است. در صورتی که ممکن است امکانات واحدی که شما خریداری می‌کنید با واحدی که به شما نشان می‌دهند، متفاوت باشد. در این شرایط توصیه اکید ما به شما این است که حتما همان واحدی را که قرار است خریداری کنید، بازدید کنید تا از ایرادات و امکانات آن با خبر شوید.
3- ثبت قرارداد با نماینده مالک: در این مورد قبلا صحبت کردیم و باید بدانید که هر کسی که خود را به عنوان نماینده مالک معرفی می‌کند، نمی‌تواند معامله‌ای را با شما انجام دهد. حتما سعی کنید که از شخص بخواهید تا مالک اصلی را به همراه داشته باشد و یا اینکه وکالت نامه فروش را با دقت بررسی کرده و با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی از اصالت آن اطمینان حاصل کنید.
4- کلاهبرداری ملک تحت پوشش اجاره: در این روش کلاهبرداری، کلاهبردار یک ملک یکسان را به چند نفر اجاره داده و از آنها مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت می‌کند. در زمان تحویل معمولا کلاهبردار متواری شده و در آن زمان است که افراد متوجه می‌شوند که سرشان کلاه رفته است. حتما توجه داشته باشید که در زمان دادن ودیعه باید ملک را تصاحب کرده و اصطلاحا به آن اسباب کشی کنید و همچنین از نام آشنا بودن مالک در منطقه اطمینان حاصل کنید و مدارک ملک را با دقت بررسی کنید.
5- فروش ملک ورثه: در صورتی که ملک به صورت ورثه‌ای است و یکی از وراث می‌خواهد آن را به شما بفروشد، حتما باید در نظر داشته باشید که گواهی انحصار وراثت باید در زمان معامله با دقت بررسی شود. در بعضی از معاملات کلاهبردارنه دیده شده که فردی خود را به عنوان وارث مالک فوت شده معرفی کرده و ملک را به شما می‌فروشد و بعدا مشخص می‌شود که وی وارث آن شخص محسوب نمی‌شود و نمی‌توانسته این کار را کند و با علم به این موضوع عمل کلاهبرداری را انجام داده است.
6- استفاده از ظرفیت‌های قانونی: شیوه دیگر کلاهبرداری این است که یک ملک با مشکلات پنهان به شما فروخته شده و در متن قرارداد نوشته شده که اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش و ذیل آن شما امضا خود را زده‌اید. این جمله بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و برهم زدن معامله را از خود سلب می‌کنند و برهم زدن معامله به دلیل پیدا کردن مشکلی در ملک خریداری شده بسیار سخت و در مواقعی غیر ممکن خواهد بود.
خدمات وکیل کلاهبرداری ملکی
وکیل کلاهبرداری ملکی یک وکیل پایه یک دادگستری است که هم به قوانین و جزییات روش‌های کلاهبرداری واقف است و هم قوانین حوزه املاک را به طور کامل می‌داند.
ما در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده و با داشتن بیش از 8 سال سابقه وکالت می‌توانیم بعد از خواندن پرونده شما و جزییات اتفاقاتی که برای شما افتاده است، بهترین شکواییه کلاهبرداری ملکی را برای شما تنظیم کرده و به دادگاه ارایه کنیم.
به کرات برای ما پیش آمده که موکلی با درخواست شکایت کلاهبرداری از شخصی به دفتر ما مراجعه کرده و بعد از بررسی پرونده ایشان متوجه شدیم که در این پرونده جرم کلاهبرداری رخ نداده و برای گرفتن حق موکل خود باید از روش‌های دیگری اقدام کنیم.
برای اینکه ابعاد پرونده شما مشخص شده و بدانیم که از چه روشی برای پیگیری پرونده شما باید استفاده کنیم، ما در یک جلسه حضوری تمام مدارک شما و مستندات پرونده شما را بررسی کرده و در مورد نحوه شکایت کردن از شخصی که از شما کلاهبرداری کرده است، روش‌های مختلف را به شما خواهیم گفت.
در این جلسات به صورت حدودی مشخص خواهد شد که شانس برنده شدن شما در این پرونده چقدر است و این موضوع به شما اعلام خواهد شد. در صورتی که شانس برنده شدن شما پایین باشد، از شما درخواست خواهد شد که مدارک مشخصی را برای اضافه کردن به پرونده تهیه کرده و در صورتی که شانس برنده شدن شما در دادگاه زیاد باشد، پرونده شما برای ارجاع به دادگاه آماده خواهد شد. البته در نظر داشته باشید که نظر نهایی توسط دادگاه و قاضی به شما داده خواهد شد و تضمین کردن نتیجه دادگاه توسط وکلا جرم محسوب شده و غیر قانونی است.
در صورتی که پرونده شما توسط دفتر وکالت خلیل جمعه زاده پیگیری شود، نیازی به حضور در هیچکدام از جلسات دادگاه وجود ندارد و از اولین مرحله یعنی نوشتن شکواییه تا آخرین مرحله یعنی دادگاه تجدید نظر، تمامی کارها توسط ما انجام خواهد شد.