ابطال سند رسمی مالکیت با یک مبایعه نامه عادی ممکن است در نگاه اول یک کار غیر ممکن به نظر بیاید. سند عادی به اسنادی گفته می‌شود که فی‌مابین دو نفر تنظیم شده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشده‌اند ولی در واقع اگر از یک وکیل ابطال سند رسمی کم بگیرید و پرونده شما دارای ادله محکمی باشد، می‌توانید حتی با یک دست نوشته ساده هم حق خود را باز پس بگیرید.
در این مطلب در مورد تفاوت‌های سندهای عادی و رسمی با یکدیگر و ابطال اسناد رسمی صحبت خواهیم کرد و می‌خواهیم ببینیم که یک وکیل ملکی چگونه می‌تواند با استفاده از یک مبایعه نامه عادی در دادگاه پیروز شود.
سند عادی چیست؟
برای اینکه به شما بگوییم که سند عادی چیست، باید در ابتدا در مورد انواع سند، اطلاعات بیشتری را با شما به اشتراک بگذاریم. به طور کلی اسناد به ۲ دسته تقسیم می‌شوند:
- سند عادی
- سند رسمی
سند عادی، به آن دسته از اسناد گفته می‌شود که فاقد هرگونه عنصری بوده که بر روی اسناد رسمی درج می‌شود. به عنوان مثال اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان مخصوص تهیه شده (دفترخانه‌ها یا افراد واجد صلاحیت دیگر) و این مورد در اسناد عادی دیده نمی‌شود. جالب است بدانید بر روی اسناد عادی امضاء و اثر انگشت نیز مشاهده می‌شود اما به این دلیل که توسط شخص یا کارشناس تنظیم رسمی تهیه نشده، به صورت اسناد عادی طبقه‌بندی می‌شند.
به عنوان مثال اگر اسناد معتبری همچون سند ازدواج و سند مربوط به ملک در یک دفترخانه به صورت رسمی ثبت نشود، در زمره اسناد عادی تلقی می‌شود. همچنین در اسناد عادی رونوشتی وجود ندارد و در صورتی که این مدارک مفقود شوند، پیدا کردن مفاد آن دشوار و پیچیده خواهد بود. به عنوان مثال می‌توان چک و سفته را در دسته‌ی اسناد عادی تلقی کرد. البته باید بدانید که گاهی این اسناد عادی نیز با تشریفات مقرر، می‌توانند به اسناد رسمی تبدیل شوند. چک به عنوان یک سند رسمی لازم الاجراست ولی سفته چنین حالتی را ندارد.
یک سند عادی می‌تواند سندی باشد که شما بین خود و شخص دیگری آن را تنظیم کرده و امضا و اثر انگشت بر روی آن خواهید زد. در این شرایط حتی در صورتی که شاهدی بر روی این کار وجود داشته باشد، همچنان آن سند، یک سند عادی محسوب می‌شود. البته عادی بودن سند به معنی غیر قابل استناد کردن به آن نیست و صرفا استناد به آن کمی سخت‌تر از سند رسمی است.
دعوی که ممکن است در این مواقع رخ دهد، دعوی اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی است که به شما پیشنهاد می‌کنیم این مطلب را نیز مطالعه نمایید.
تفاوت سند عادی با سند رسمی
از نظر قدرت اجرایی، اسناد رسمی دارای قدرت بیشتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند. البته این موضوع گواهی بر این نیست که اسناد عادی از هیچ قدرتی بهره‌مند نمی‌باشند؛ بلکه طبق قانون، اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتری بوده چون قبل از صدور آن‌ها مدارک محکم‌تری ارایه شده است.
در اسناد رسمی، شاهد تشریفات خاصی می‌باشیم که در قانون به شکل شفافی بیان شده است. در طرف مقابل اسناد عادی دارای هیچ تشریفاتی نمی‌باشند؛ به عبارتی عدم نیازمندی به تشرفات نوعی تعریف از اسناد عادی به حساب می‌آید.
از نظر اعتبار، اسناد رسمی هم از نظر شخص ثالث و هم از نظر افراد صاحب سبک در دعاوی، دارای اعتبار بسیار بیشتری نسبت به اسناد عادی می‌باشد. بسیاری از افراد سند عادی را فاقد اعتبار دانسته و بر آن استناد نمی‌کنند.
نحوه‌ی تنظیم این اسناد دیگر وجه تفاوتی است که میان آن دو وجود دارد. معمولاْ برای تنظیم سند رسمی از یک مامور رسمی یا کارشناس دولت در حین تنظیم استفاده می‌شود. این موضوع برای سند عادی قابل اعمال نمی‌باشد و به صورت کاملا طبیعی این سند تنظیم می‌شود.
به دلیل اینکه در اسناد رسمی تمام قوانین و مقررات موجود در قانون رعایت شده است، تنها می‌توان در مورد آن‌ها ادعای جعل را عنوان کرد. در طرف مقابل اسناد عادی علاوه بر اینکه ممکن است مورد جعل قرار بگیرند، می‌توانند توسط افراد انکار و تکذیب نیز شوند. علت آن نیز عدم ثبت رسمی آن‌ها در مرجعی معتبر است.
آخرین مورد از وجه تفاوت این دو سند، مربوط به رونوشت آن‌ها است. در اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، قابلیت تهیه رونوشت را دارند و افراد می‌توانند برای آن‌ها، اقدام به انجام چنین کاری کنند. این موضوع برای اسناد عادی کاملاْ متفاوت است و برای عدم گم کردن آن، نمی‌توان اقدام به اخذ رونوشت کرد.
توجه کنید که این پرونده‌ها به دلیل پیچیدگی‌هایی که دارند می‌توانند زمان زیادی را به خود اختصاص داده و داشتن یک وکیل مجرب این زمان را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. در مطلب مدت زمان ابطال سند رسمی به صورت مفصل در مورد این موضوع صحبت کرده‌ایم.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
ابطال سند رسمی مالکیت با استناد به سند عادی بیع
وقتی که صحبت از ابطال سند رسمی مالکیت با استناد به یک سند عادی بیع می‌شود، ممکن است این موضوع به ذهن بیاید که وقتی که شخصی سند رسمی و دفترخانه‌ای ملکی را دریافت کرده است، نمی‌توان با استناد به یک سند عادی آن را باطل دانست. همچنین یکی از پیچیده‌ترین پرونده‌های ابطال اسناد رسمی مربوط به ابطال سند رسمی توسط وراث است که از آنجایی که مالک اصلی فوت کرده و در قید حیات نیست، تحقیقات و علم قاضی باید بتواند تمامی جزییات را در نظر گرفته و نسبت به شرایط موجود، رای مناسبی را صادر کند.
به عنوان مثال فرض کنید که فروشنده‌ای، ملکی را در تاریخ 1 اردیبهشت در یک دفتر املاک و از طریق یک بیع نامه عادی به فروش رسانده باشد و ثمن معامله را دریافت کرده باشد. سپس فروشنده همان ملک را در تاریخ 15 اردیبهشت به شخص دیگری فروخته باشد و سند رسمی آن را در یک دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار دوم بزند. در این شرایط تکلیف خریدار اول چه خواهد بود؟
در اینکه این اتفاق مصداق کلاهبرداری می‌باشد یا خیر، باید در زمان دیگری اظهار نظر کرد ولی نظر شما را به یک پرونده ثبت شده در دادگاه جلب خواهیم کرد که در آن قاضی بعد از اثبات شدن شرح معامله رای خود را به شرح ذیل داده است:
با توجه به اینکه خریدار اول توانسته خرید خود را اثبات کرده و نشان دهد که این خرید از طریق یک سند عادی درست و قبل از تاریخ سند رسمی خریدار دوم عقد شده است، پس سند رسمی صادر شده برای خریدار دوم باطل اعلام شده و باید سند رسمی به نام خریدار اول برگردد.
همچنین فروشنده موظف است که به ارزش قیمت ملک فروخته شده در زمان حال، به خریدار دوم تمام مبلغ را پرداخت کرده و همچنین تمامی هزینه‌های دادرسی، حق الوکاله و … نیز باید توسط فروشنده پرداخت شود.
البته از سمت دیگر باید به این نکته نیز توجه کرد که اگر سند عادی مقدم (سند عادی که قبل از یک سند رسمی نوشته شده باشد) بتواند یک سند رسمی را باطل کند، همیشه ممکن است که شخص یا اشخاصی با جعل اسناد عادی، ادعایی را نسبت به مالکیت یک ملک، آپارتمان و … کرده و با این کار نظم عمومی را بهم بزنند. در این شرایط علم قاضی و مستندات پرونده می‌تواند کمک بسیار زیادی به رسیدن حق به حقدار کند.
توجه کنید که روند ابطال بخشی از سند رسمی با ابطال کل سند رسمی تفاوتی ندارد و به یک شکل انجام می‌شود.
نمونه رای دادگاه در مورد ابطال سند رسمی با سند عادی
پرونده هاي کالسه 140101920000599786 و 140101920000263964 شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر دادگستري كل استان البرز تصمیم نهایی شماره 140201390004851424
تجدید نظر خواهان :
.1 آقای نادر … تكانلو فرزند غالمحسین .2 آقای حسین … فرزند اسماعیل همگي به نشاني مجهول المکان .3 آقای حمیدرضا … فرزند حسین به نشاني استان تهران – شهرستان شهریار – اندیشه – -… .4 آقای سعید …فرزند حسین به نشاني استان تهران – شهرستان شهریار – اندیشه – شهرك اندیشه فاز 1– … .5 آقای مهدي … فرزند یوسف به نشاني استان البرز – شهرستان پردیس – … .6 آقای فرامرز … فرزند نبي اله با وكالت آقای وحید … فرزند عزیزاله به نشاني استان تهران- میدان
فاطمي- … .7 آقای فرامرز …فرزند نبي اله به نشاني استان تهران – شهرستان تهران – تهران – … .8 آقای رضا … فرزند علي به نشاني استان البرز – شهرستان فردیس – شهر فردیس – … .9 آقای شمسي … فرزند عبداله به نشاني استان البرز – شهرستان فردیس – شهر فردیس – … .10 آقای حمیدرضا … فرزند حسین به نشاني استان تهران – شهرستان شهریار – اندیشه – … .11 آقای سعید … فرزند حسین به نشاني استان تهران – شهرستان شهریار – اندیشه – شهرك اندیشه فاز یك …
تجدید نظر خواندگان:
1 خانم شمسي … فرزند عبداله با وكالت آقای پرویز … فرزند سلطانعلي به نشاني استان تهران – شهرستان مالرد – …
.2 آقای رضا … فرزند علي با وكالت آقای خلیل جمعه زاده بهابادي فرزند حسن به نشاني استان تهران – شهرستان تهران – تهران – صادقیه فردوس شرق وفا آذر جنوبي بن بست گل آراي سوم پالك 12 واحد 3
تجدیدنظر خواسته ها:
.1 اعالم بطالن معامله
.2 مطالبه خسارت دادرسي
.3 اعالم بطالن معامله
.4 اعالم بطالن معامله
.5 ابطال سند رسمي (موضوع سند ملك است)
.6 مطالبه اجرت المثل اموال
.7 استرداد ثمن معامله
.8 خلع ید
.9 مطالبه خسارت
.10 ابطال سند رسمي (موضوع سند ملك است)
.11 دستور موقت
.12 ابطال سند رسمي (موضوع سند ملك است)
«رأی دادگاه»
در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم آقای فرامرز … به طرفیت خانم شمسی … و آقای رضا … نسبت به دادنامه شماره 140201390001801707 مورخ 1402/4/15 مندرج در پرونده کالسه 0100756 و 0100142 صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرستان فردیس که به موجب آن حکم بر اعالم بطالن مبایعهنامه در خصوص انتقال پالک ثبتی64029 بین سعید مهرابی و فرامرز محمدی و ابطال سند رسمی به شماره 60661مورخ 1389/11/12 و اعالم بطالن مبایعهنامه شماره2157645 بین آقایان فرامرز محمدی و رضا کریمی و ابطال سند انتقال قطعی شماره5652 و ابطال سند رسمی مالکیت به شماره568110 مورخ1392/6/12 به نام رضا … و محکومیت آقای فرامرز … به پرداخت مبلغ ۲۰ میلیارد لایر بابت غرامات وارده ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع و پرداخت خسارات دادرسی صادرشده است که پس از ابالغ رای در مهلت مقرر قانونی تجدیدنظرخواهی به عمل آمده است با مالحظه محتویات پرونده و الیحه اعتراضیه تجدیدنظرخواه نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد یا دفاع مؤثری که موجبات نقض دادنامه معترضعنه را فراهم آورد ارائه ننموده، و ایرادات ابرازی در حدی نیست که خلل یا خدشه در ارکان آن را ایجاب نماید از طرف دیگر دادنامه تجدیدنظر خواسته نیز منحیثالمجموع با رعایت اصول و تشریفات دادرسی صادر و فاقد ایراد یا اشکال عمده بوده در نتیجه موضوع، مشمول هیچ یک از جهت جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقالب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ نبوده، لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه به تجویز ماده 358 قانون مار الذکر دادنامه تجدیدنظر خواسته را نتیجت ًا تأیید مینماید. رای صادره به استناد ماده ۳۶۵ قانون مذکور حضوری قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدید نظر استان البرز
مهدی زحمتکش رضا اصغری ابوالفضل آقاخانی
نکات مهم در ابطال سند رسمی
قبل از اینکه در مورد نکات مهم ابطال سند رسمی صحبت کنیم، توجه داشته باشید که مرجع صالح برای رسیدگی به این دسته از پرونده‌ها، دادگاههای حقوقی هستند و نباید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرد.
در هنگام طرح دعوی ابطال سند رسمی باید به نکات زیر توجه کرد:
- صوری بودن معامله‌ها: در صورتی که شخصی به صورت کاملا صوری نسبت به تنظیم یک سند عادی یا سند رسمی کند، می‌توان به اثبات صوری بودن معامله (مثلا اثبات اینکه پولی رد و بدل نشده است) نسبت به ابطال آن سند اقدام کرد.
- جعلی بودن سند: اگر به دادگاه اثبات شود که سند عادی درست شده جعلی است، علاوه بر اینکه دادگاه رای به نفع دارنده سند رسمی خواهد داد، بلکه جعل کننده نیز تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
- مقدم بودن اسناد به یکدیگر: در صورتی که یک سند عادی نسبت به سند رسمی مقدم باشد و زودتر نوشته شده باشد، در صورت غیر جعلی بودن آن می‌توان در دادگاه، سندهای رسمی بعدی را باطل کرد.
- باطل کردن سندهای تضمینی: در صورتی که سند مالکیتی را برای تضمین تادیه دیون (مثلا زمانی که به کسی مقروض هستیم و به عنوان ضمانت بازگشت قرض، ملکی را به نام وی می‌کنیم) به صورت رسمی به نام شخص دیگری کنیم و بعد از پرداخت قرض خود، آن شخص از برگرداندن سند به نام ما خودداری کند، می‌توانیم با داشتن دلایل محکم نسبت به باطل کردن سند رسمی اقدام کنیم.
- مدارک مهم: برای اینکه دعوای حقوقی شما به سرانجام مطلوب برسد، باید مدارک درستی را به دادگاه ارایه دهید که در مطلب مدارک لازم برای ابطال سند رسمی به آن‌ها اشاره کردیم.
برای اینکه بتوانید در چنین پرونده‌هایی پیروز شوید و وقت و انرژی کمتری را تلف کنید، بهتر است که نوشتن دادخواست و پیگیری‌های مربوط به پرونده را به یک وکیل پایه یک دادگستری که در حوزه املاک فعالیت دارد، سپرده تا در مدت زمان کمتری به نتیجه دلخواه خود برسید.
یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند به شما کمک کند تا همزمان با طرح دعوی ابطال سند، طرف مقابل را به تنظیم سند به نام خود نیز مجاب کنید.