اسناد رسمی، به دلیل نظارت مستقیم مأمور رسمی دولت و تنظیم‌شدن تحت سلسله‌مراتبی خاص، از اعتبار بالایی برخوردارند و در صورت بروز اختلاف، به‌عنوان سندی معتبر در دادگاه‌ها مورد پذیرش قرار می‌گیرند؛ بااین‌حال، در برخی موارد ممکن است سند رسمی اعتبار خود را از دست بدهد و ابطال شود.
ابطال سند رسمی به معنای بی‌اعتبارشدن آن است و در نتیجه، سند دیگر نمی‌تواند به‌عنوان مدرک در دادگاه‌ها مورد پذیرش قرار گیرد. اما سؤالی که پیش می‌آید این است که ابطال سند رسمی چه شرایطی دارد و چطور می‌توان اسناد رسمی را ابطال کرد؟ مدارک لازم برای ابطال سند رسمی چیست؟
در این مطلب، به بررسی شرایط کلی و نحوه ابطال سند رسمی و مدت زمان ابطال سند رسمی و مدارک لازم برای انجام آن، خواهیم پرداخت و خواهیم دید که یک وکیل ملکی متخصص در تهران چگونه مدت زمان ابطال سند رسمی را کاهش خواهد داد. پس با ما همراه باشید.
ابطال سند رسمی چقدر طول می‌کشد؟
مدت زمان ابطال سند معارض در ایران معمولاً دو ماه است. البته بسته به شرایط پرونده ممکن است بیشتر از این زمان نیز طول بکشد.
در این مدت، دارنده سند معارض باید در دادگاه عمومی ذی‌صلاح دادخواست ابطال سند غیرقانونی را تنظیم و ارائه دهد. اگر دارنده سند معارض در این مدت اقدام نکند، طرف مقابل می‌تواند گواهی عدم تقدم دادخواست را از دادگاه دریافت کرده و برای تعیین تکلیف سند موردنظر به اداره ثبت مراجعه کند. در این شرایط، اداره ثبت بدون درخواست حکم از دادگاه، خود اقدام به ابطال سند مالکیت افراد معارض می‌کند.
از عوامل مؤثر در مدت زمان ابطال سند معارض می‌توان به مواردی مانند شرایط پرونده، روند دادرسی، و ظرفیت دادگاه‌ها اشاره نمود. در ادامه به توضیح هر یک این شرایط که بر مدت زمان ابطال سند رسمی تأثیرگذارند، می‌پردازیم.
سند مالکیت معارض سندی است که بدون در نظر گرفتن اینکه برای یک مال یا ملک قبلا سندی ثبت شده باشد، مجددا سندی را برای آن ثبت کرده‌اند.
مثلا برای یک منزل مسکونی در تاریخ 29 فروردین 1402 یک سند رسمی صادر گردیده است و سپس در 31 شهریور 1402 مجددا به نام شخص دیگری نیز سند رسمی صادر گردیده است. در این شرایط به سندی که اخیرا صادر شده ( سندر 31 شهریور 1402 ) سند معارض گفته میشود.
در این شرایط هیئت نظارت و ثبت و در مرتبه بالاتر شورای عالی ثبت، صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را بر عهده دارد. در صورتی که به تشخیص هیئت نظارت و یا شورای عالی ثبت، وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک محرز شود، اداره ثبت مکلف است به دارنده سند مالکیت معارض که صدور آن موخر بر سند دیگر است، ابلاغ و اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادکاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک، مراجعه و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم کند.
شرایط پرونده
پرونده‌هایی که مدارک و مستندات و به‌طورکلی ضمیمه‌های بیشتری دارند، ممکن است مدت زمان بیشتری به‌منظور رسیدگی و تعیین تکلیف نیاز داشته باشند.
روند دادرسی
اگر پرونده به‌صورت تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی به دادگاه‌های بالاتر ارجاع شود، مدت زمان رسیدگی طولانی‌تر خواهد بود.
ظرفیت دادگاه‌ها
اگر دادگاه‌ها با پرونده‌های زیادی مواجه باشند، ممکن است رسیدگی به پرونده‌های جدید، نیازمند صرف مدت زمان طولانی‌تری باشند.
در مجموع، مدت زمان ابطال سند معارض در ایران معمولاً 5 الی 10 ماه است. بااین‌حال، عوامل مختلفی می‌توانند بر این مدت زمان تأثیر بگذارند. در صورت مواجهه با این مشکل، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ثبتی کمک بگیرید.
برای ابطال سند رسمی به چه مدارکی نیاز است؟
ازآنجایی‌که ابطال اسناد رسمی تنها در دادگاه‌های حقوقی امکان‌پذیر است؛ یکی از اصلی‌ترین مراحل برای ابطال آنها، طرح دادخواست به دادگاه موردنظر است. بااین‌وجود ضمیمه‌کردن مدارک و شواهد ضروری به دادخواست موردنظر نیز حائز اهمیت است. به این دلیل که قاضی با استناد به مدارک ضمیمه شده، رأی به ابطال یا عدم ابطال سند رسمی بدهد. از جمله مدارکی که برای ابطال سند رسمی موردنیاز است می‌توان به مدارک هویتی (شامل شناسنامه و کارت ملی یا سایر مدارک هویتی)، تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی جهت ارائه به دادگاه، ارائه کلیه اسناد رسمی و یا اسنادی که قصد ابطال آنها را دارند، و سایر اسناد، مدارک و شواهدی که به ابطال سند رسمی کمک می‌کنند، اشاره کرد.
در نهایت قاضی و دادگاه با بررسی مدارک و شواهد موجود و قضاوت در مورد آنها نسبت به موافقت یا عدم موافقت با دادخواست ابطال سند، رأی خواهد داد.
البته نباید نقش وکیل ابطال سند رسمی را نیز نادیده گرفت زیرا وکیل می‌تواند با توجه به تجربه خود، قبل از ورود به دادگاه تمامی مدارک را آماده کرده و سپس نسبت به شروع کار اقدام کند. این کار باعث افزایش شانس پیروزی در دادگاه و گرفتن رای مناسب خواهد شد.
در مطلب مدارک لازم برای ابطال سند رسمی به صورت مفصل‌تر در این مورد صحبت کردیم.
اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی
یکی از موارد تأثیرگذار در مدت زمان ابطال سند، توانایی خواهان به اثبات مالکیت است. اثبات مالکیت، به معنای اثبات این است که شخصی مالک یک مال است. مالکیت، یک حق عینی است که به صاحب‌مال، اجازه می‌دهد که در مال خود تصرف، استفاده، بهره‌برداری و انتقال مالکیت آن را داشته باشد. درصورتی‌که فرد بتواند دعوی اثبات مالکیت خود را در دادگاه اثبات کند، می‌تواند نسبت به ابطال سند رسمی تنظیم شده که معارض با مالکیت اوست، امیدوار باشد.
برای اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی، می‌توان از اسناد و مدارک مختلفی استفاده کرد. این اسناد و مدارک می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- سند رسمی: سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و دارای اعتبار قانونی است. سند رسمی، بهترین دلیل برای اثبات مالکیت است.
- سند عادی: سند عادی، سندی است که در خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و دارای اعتبار قانونی کمتری نسبت به سند رسمی است.
- شهادت شهود: شهادت شهود، یکی از ادله اثبات دعوا است. شهود باید از مالکیت شخص اطلاع داشته باشند و شهادت آنها باید با اوضاع‌واحوال قضیه سازگار باشد. شهادت شهود در اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی نقش قابل‌توجهی دارد.
- تصرف مال: تصرف مال، یکی از ادله اثبات دعوا است. کسی که مال را در تصرف خود دارد، مفروض است که مالک آن است.
قبلا به دلیل وجود ماده قانون 22 ثبت اسناد و املاک، داشتن یک سند عادی را لازمه ابطال سند رسمی نمی‌دانستند ولی با نظریه مورخ 95/8/4 شورای نگهبان به این اختلافات پایان داده شده است و اسناد عادی در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی لازم را داشته باشند، قابل استناد هستند.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می‌گوید:
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به اون منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
اثبات وقوع بیع و ابطال سند رسمی
در بخش‌های پیشین در خصوص مدت زمان ابطال سند و مدارک لازم برای ابطال سند رسمی توضیحاتی را ارائه کردیم. بعد از توضیح در خصوص اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی، لازم است تا توضیح مختصری نیز در خصوص اثبات وقوع بیع و ابطال سند رسمی نیز بدهیم. دعوی اثبات وقوع بیع، دعوایی است که خواهان آن ادعا می‌کند که بین او و خوانده، عقد و قرارداد بیع محقق شده و مالکیت مبیع به او منتقل شده است.
این دعوی معمولاً زمانی مطرح میشود که سند کتبی و سند رسمی مانند مبایعه‌نامه وجود ندارد یا در دسترس نیست. در این صورت، خواهان باید با ادله اثبات دعوا، مانند شهادت شهود، سند و مدرک واریز وجه، و تحقیقات محلی، وقوع بیع را به دادگاه اثبات کند.
در صورت صدور حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع، این حکم همانند مبایعه‌نامه عادی تلقی میشود، اما مالک رسمی محسوب نمی‌شود؛ بنابراین، خواهان باید هم‌زمان با دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع، یا پس از آن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند.
به طور خلاصه در یک جمله، دعوی اثبات وقوع بیع، دعوایی است برای اثبات وقوع عقد بیع در صورت فقدان سند کتبی و با استناد به آن می‌توان نسبت به ابطال سند رسمی امیدوار بود
همچنین لازم به ذکر است که خواهان می‌تواند هم‌زمان با تأیید دادخواست و اثبات وقوع بیع، یا پس از آن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند. در این صورت، اگر خوانده از تنظیم سند رسمی و توجه به مدت زمان ابطال سند خودداری کند، دادگاه می‌تواند خوانده را به تنظیم سند رسمی محکوم کند.
شرایط ابطال سند رسمی چیست؟
می‌دانیم که اسناد رسمی به دلیل نظارت مأمور رسمی و تأیید صلاحیت شده دولت، از اعتبار و قدرت اجرایی بیشتری نسبت به اسناد عادی برخوردار هستند و در مراجع قانونی بسیار قابل‌استناد هستند. بااین‌وجود و علی‌رغم اعتبار بالای اسناد رسمی، گاهی و در مواردی ممکن است بتوان اعتبار این اسناد را زیر سؤال برد و نسبت به ابطال آنها اقدام نمود.
به دلیل اعتبار بسیار بالای اسناد رسمی مراحل و نحوه ابطال این قسم از اسناد را تنها با پیگیری در دادگاه‌های حقوقی و از طریق مراجع قانونی می‌توان پیگیری کرد. ازآنجایی‌که اسناد رسمی اعتبار و قابلیت استناد بسیار بالایی دارند ابطال آنها تنها در شرایطی امکان‌پذیر است که دادگاه حکم به ابطال این اسناد بدهد؛ توجه به این موضوع مهم است که سایر مراجع قانونی از جمله دفاتر اسناد رسمی صلاحیت لازم برای ابطال اسناد رسمی را ندارند.
بعد از روشن‌شدن مدت زمان ابطال سند و مدارک لازم برای این کار، حال سؤالی که پیش می‌آید این است که شرایط ابطال سند رسمی در دادگاه‌های حقوقی و مراجع قانونی ذی‌صلاح چیست؟ در ادامه به ذکر چند مورد از رایج‌ترین شرایط ابطال اسناد رسمی می‌پردازیم.
توجه به این موضوع مهم است که کسی که خواهان ابطال سند رسمی است و تقاضای باطل کردن آن را در دادگاه دارد، در شرایط ویژه‌ای می‌تواند نسبت به ابطال آن اقدام کند؛ یکی از شرایط این است که فرد متقاضی دلیل موجه و واضحی برای ابطال سند داشته باشد و باطل بودن سند تنظیم شده را اثبات کند.
اثبات معاملات صوری
یکی از شرایطی که به ابطال سند رسمی منتج میشود اثبات صوری بودن معامله است. اگر خواهان ابطال سند بتواند در دادگاه اثبات کند که طرفین معامله هنگام عقد و تنظیم قرارداد و سند، به شکل صوری و بدون داشتن هیچ‌گونه قصد و نیت این عمل را انجام داده‌اند و تنها با نیت فرار از ادای دیون اقدام به معامله و ثبت سند کرده‌اند، می‌توان نسبت به رأی دادگاه به ابطال سند رسمی تنظیم شده امیدوار بود.
تنظیم سند به جهت تضمین
اگر در شرایطی، فردی در ازای پرداخت دیون خود به شخص دیگری، اقدام به منتقل‌کردن ملک و دارایی خود به آن فرد بکند (به‌منظور ارائه ضمانت در پرداخت دین) با این شرط که پس از پرداخت دینش، قرض خود را پس بگیرد، می‌توان سند رسمی تنظیم شده را ابطال نمود، مشروط بر اینکه طرف مقابل، پس از دریافت دینش، از بازپرداخت و برگرداندن دارایی‌ها یا ملک، خودداری کند.
اثبات جعل سند
یکی دیگر از شرایطی که با استناد به آن در دادگاه می‌توان نسبت به ابطال سند رسمی امیدوار بود، اثبات جعلی بودن سند رسمی تنظیم شده است. در این صورت با اثبات مدارک و ادله کافی دال بر جعلی بودن و تقلبی بودن سند تنظیم شده می‌توان درخواست ابطال سند را در دادگاه مطرح کرد
اثبات معاملات معارض
از دیگر شرایط ابطال اسناد رسمی، انجام معاملات معارض است. در حقیقت معاملات معارض معاملاتی هستند که با یکدیگر همخوانی ندارند. در مثال این وضعیت می‌توان شرایطی را مثال زد که در آن یک فرد ملکی را در یک‌زمان به دو یا چند شخص متفاوت می‌فروشد. در چنین شرایطی معامله اول مقدم بر سایر معاملات و اسناد بوده و صحیح است؛ اما سند رسمی دوم ازآنجاکه با سند رسمی اول معارض است اعتباری نداشته و باطل خواهد شد.
نکات مهم در ابطال سند رسمی
دعوای ابطال سند رسمی می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد و به همین دلیل بهتر است چند نکته را بدانید.
- اگر قبلا در دادگاه دیگری حکم به الزام به تنظیم سند داده شده باشد، برای اینکه دعوی ابطال سند صورت بگیرد باید در دادگاهی که حکم قطعی را داده است، درخواست خود را ارایه دهیم. بهتر است که این دادخواست‌ها توسط یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی انجام شود تا با بهترین شکل روند کار صورت بگیرد.
- اگر یک سند رسمی با رای هیئت موضوع ماده 147 و 148 صادر شده باشد، در ابتدا باید به رای مزبور اعتراض کرد و ابطال رای آن هیئت را دریافت کرد و سپس به دنبال دادخواست ابطال سند رسمی برویم.
- حتما باید در دادخواست ابطال سند رسمی، شماره سند درج شود و از درج شماره پلاک ثبتی پرهیز شود.
- اگر ملکی که در مورد آن درخواست ابطال سند شده باشد در ابتدا انتقال و بعدا تفکیک شده باشد، علاوه بر سند انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.
- در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند. مگر اینکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم مشاعی یک یا چندی از مالکین باشد.
- در موارد تعارض بین دو سند مالکیت، اداره ثبت اسناد در شرایطی می‌تواند بدون حکم دادگاه، اقدام به ابطال سند رسمی کند. اگر ملک دارای دو سند رسمی باشد، به ملکی که تاریخ سند آن موخر باشد، سند معارض گفته میشود.