خلع ید یکی از اصطلاحات حقوقی است که با اینکه معنای واژه آن بسیار ساده است، ولی یک وکیل خلع ید حرفه‌ای می‌داند که برای اینکه در یک پرونده خلع ید بتواند به پیروزی برسد، باید جزییات زیادی در این مورد بداند.
در این مطلب به صورت کامل می‌خواهیم در مورد خلع ید صحبت کنیم و ببینیم که خلع ید به چه معنی است و چگونه می‌توان در چنین پرونده‌هایی به پیروزی رسید.
[lwptoc]
خلع‌ید چیست؟
ممکن است تاکنون به واژه‌ای به‌نام خلع‌ید برخورد کرده‌باشید. این اصطلاح که در علم حقوق و دانش قضایی کاربرد دارد، به معنای خارج کردن یک شخص از تصرف غیرقانونی دارایی شخص دیگری می‌باشد. به عنوان مثال اگر شخصی به طور غیرقانونی اقدام به تصرف زمین شخصی دیگری کند، به اصطلاح تصرف غیر قانونی کرده و مالک می‌تواند به صورت قانونی در مراجع ذی‌صلاح اقدام به طرح دعوای خلع‌ید نماید. در طرح چنین دعوایی، باید مالک مال غیرمنقول سند مالکیت داشته باشد و با در دست داشتن این سند، به دادگاه محل وقوع جرم مراجعه کرده و در نهایت اقدام به رفع تصرف می‌نماید.
نکته‌ی بسیار مهم در این زمینه، این است که مالک باید برای ارائه چنین دعوایی، مالکیت بلامنازع دارایی مورد نظر را داشته باشد. این موضوع بدین معناست که این شخص با در دست داشتن سند دارایی خود اقدام به تشکیل پرونده و دعوای خلع‌ید نماید. همچنین مالک باید برای اثبات ادعای خود سندی در دست داشته باشد. در صورت عدم وجود چنین مدرکی، ابتدا او باید برای دادگاه مدارک مستند را ارائه نماید و سپس نسبت به ثبت دعوای خلع‌ید اقدام کند. علاوه بر مالکیت، دارایی باید در تصرف خوانده بوده و غیرقانونی یا غیرمجاز بودن تصرف شخص دیگر نیز محرز شده باشد تا این دعوا طرح شود.
در قانون نیز به خلع‌ید اشاره‌ای شده است. در ماده ۳۰۸ قانون مدنی نوشته شده است که دعوای خلع‌ید زمانی مطرح می‌شود که شخص به صورت کاملاً غیرقانونی ملک یا دارایی را متصرف شده باشد و مالک درخواست رفع چنین تصرفی را نماید.
متن قانون به این شرح است:
غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
ارکان دعوای خلع‌ید
دعوای خلع‌ید به ۴ رکن تقسیم می‌شود:
۱) رکن اول برای دعوای خلع‌ید، غیرمنقول بودن دارایی موضوع دعوا است. به عبارتی اگر دعوای‌خلع ید در رابطه با یک مال منقول ارائه شود در دادگاه استماع نمی‌شود. در نتیجه این موضوع قابل رسیدگی نمی‌باشد. بنابراین در وهله اول، نیاز است مال یا دارایی مورد نظر غیر منقول (غیر قابل حمل) باشد. دارایی غیر منقول به دارایی‌هایی گفته می‌شود که امکان جابه‌جایی آن وجود نداشته یا در صورت جابه‌جایی تخریب شوند. مانند زمین، آپارتمان و …
۲) رکن دوم، استیلا و وضع‌ید مدعی علیه است. این موضوع بدین معناست که شخص غاصب باید بر مال یا دارایی مورد نظر تسلط داشته باشد. در این رابطه ماد ۳۰۸ قانون مدنی نیز عنوان کرده است که غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. بنابراین دیگر موردی که ارائه دعوای خلع‌ید نیازمند برخورداری از آن است، استیلا غاصب بر دارایی مالک است.
۳) رکن سوم، عدوانی بودن تصرفات متصرف است. این موضوع نیز بدین معناست که متصرف باید بدون رضایت و اعلام مالک اقدام به تصرف مال یا دارایی کرده باشد. در چنین حالتی غیرقانونی بودن یا غیرمجاز بودن اقدام غاصب محرز می‌شود و امکان دعای خلع‌ید نیز فراهم می‌شود.
۴) سرانجام آخرین رکن از ارکان دعوای خلع‌ید، مالکیت خواهان است. در این رکن باید به صراحت عنوان شود که دارایی برای مالک بوده و شخصی که دعوا را درخواست کرده، مالک دارایی باشد. در چنین حالتی دادگاه ابتدا مالکیت خواهان را بررسی و سپس اقدام به رسیدگی به دعوای مذکور می‌نماید.
یک اشتباه متداول بعضی از مالکین این است که با دادخواست خلع ید می‌خواهند مستاجر خود را از ملک خود بیرون کنند. در صورتی که شما اجاره نامه‌ای را با مستاجر خود داشته باشید و در زمان اتمام اجاره نامه، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، شما باید دعوای تخلیه ید را مطرح کنید.
در صورتی که بخواهید از طریق خلع ید اقدام کنید، دادخواست شما رد شده و زمان خود را از دست خواهید داد.
نحوه اثبات مالکیت در دعوی خلع‌ید از ۴ رکن بالا تبعیت می‌کند. در واقع برای اینکه بتوانیم این دادخواست را به مراجع ذی‌صلاح ارائه کنیم، نیاز است موضوع مورد نظر از ۴ ویژگی بالا برخوردار باشد. معمولاً اغلب افراد عادی چنین اطلاعاتی در زمینه قضایی ندارند و برای اطمینان بیشتر، اقدام به اخذ وکیل می‌نمایند تا این پروسه با سرعت و دقت بیشتری پیگیری شود.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
فرق خلع‌ید و تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی، یکی از انواع دعاوی موجود در مراجع قضایی است که شباهت‌هایی با خلع‌ید دارد. در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه عنوان شده است که دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای شخص متصرف مبنی بر اینکه شخص دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقول وی را از تصرف او خارج کرده است. حال شخص مالک درخواست اعاده تصرف بر دارایی خود را دارد.
حال می‌خواهیم این موضوع را با دعوای خلع‌ید مقایسه کنیم و تفاوت‌های موجود بین آن‌ها را بررسی کنیم. به طور کلی این دو موضوع از ۵ نظر بایکدیگر متفاوت‌اند:
- نیاز به داشتن سند مالکیت برای طرح دعوای خلع ید
- تفاوت هزینه‌های دادرسی خلع ید و تصرف عدوانی
- اجرای حکم خلع ید نیاز به قطعی شدن رای دارد
- دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی برگزار می‌شود ولی تصرف عدوانی می‌تواند هم در دادگاه حقوقی و هم کیفری برگزار شود.
- در دعوای خلع ید باید تشریفات آیین دادرسی مدنی حفظ شده ولی در تصرف عدوانی نیاز نیست.
ولی مهمترین تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی در این است که در دعوای رفع تصرف حتما باید سبقه تصرف اثبات شود. یعنی باید اثبات شود که شخصی که می‌خواهد دعوای رفع تصرف عدوانی را عنوان کند، باید اثبات کند که آن ملک در تصرف وی بوده است.
در مورد فرق خلع ید و تصرف عدوانی در مطلب دیگری به صورت مفصل صحبت کردیم که به شما پیشنهاد می‌کنیم که این مطلب را بخوانید.
انواع خلع‌ید
دعوای خلع‌ید با توجه حیطه‌ای که دارد، دارای انواع مختلفی می‌باشد. در واقع این نوع از دعاوی برای دارایی و املاک مختلفی قابل استناد است. در ادامه به برخی از مهمترین آن‌ها می‌پردازیم و آن‌ها را برای شما کاربران گرامی، تشریح خواهیم کرد.
خلع‌ید مشاع
یکی از انواع دعاوی خلع‌ید، مشاعی‌بودن آن است. در قانون منظور از مشاع به دارایی‌هایی که منقول یا غیرمنقول هستند مانند ملک، زمین، خودرو و … اطلاق می‌شود که در مالکیت چند نفر است.. منظور از مشاعی بودن، این است که چند شخص در یک دارایی نفع می‌برند. در واقع بدین معنی که مالکیت یک دارایی به عهده چند شخص می‌باشد. بنابراین بدین صورت می‌توان عنوان کرد که خلع‌ید ملک مشاعی نوعی دعوا است که در آن چند نفر به صورت قانونی، مالک یک دارایی یا ملک هستند و یک شخص که سهم قانونی ندارد، اقدام به تصرف ملک می‌نماید. در این صورت افراد مالک می‌توانند اقدام به طرح دعوای خلع‌ید مشاعی کنند.
خلع‌ید ملک ورثه‌ای
خلع‌ید ملک ورثه‌ای، دیگر نوع دعوای خلع‌ید است. در این نوع از دعوا، چند نفر در یک ملک موروثی مالک هستند. حال یک شخص بدون اجازه سایر مالکین، اقدام به تصرف ملک موروثی می‌کند. در چنین حالتی حتی با درخواست سایر مالکین، شخص غاصب اقدام به تخلیه ملک نمی‌نماید. همچنین باید این موضوع براساس قراردادی مانند اجاره و … نباشد. در این حالت دیگر مالکین می‌توانند اقدام به طرح دعوای خلع‌ید ملک ورثه‌ای نمایند و دارایی خود را از تصرف غاصب، آزاد نمایند.
خلع‌ید از پارکینگ
مورد دیگری از خلع‌ید در زمینه پارکینگ ارائه می‌شود. در حال حاضر بسیاری از مجتمع‌های مسکونی دارای پارکینگ بوده و برخی نیز به دلیل کمبود فضا، از پارکینگ‌های مشاعی استفاده می‌کنند. چنین موضوعی زمینه را برای تصرف سایر افراد از پارکینگ مالک ایجاد می‌کند. در واقع شخص مالک می‌تواند با اسناد در دست و رجوع به دادگاه، اقدام به ارائه دعوای خلع‌ید از پارکینگ نماید. لازم به ذکر است که در این دعوا نیز داشتن مدرک مالکیت و سند رسمی الزامی است.
خلع‌ید از زمین کشاورزی
زمین کشاورزی دیگر دارایی و ملکی بوده که ممکن است دعوای خلع‌ید برای آن ایجاد شود. در این حالت، شخصی زمین کشاورزی مالک را به صورت غیرقانونی و غیرمجاز تصرف کرده و به مالک اجازه بهره‌برداری و استفاده از آن را نمی‌دهد. در این حالت شخص مالک می‌تواند با در دست داشتن اسناد و مدارک معتبر از مالکیت، نسبت به اقامه دعوای خلع‌ید از زمین کشاورزی در مراجع ذی‌صلاح اقدام کند.
خلع‌ید مشاعی سرقفلی
سرقفلی یکی از دارایی‌های نامشهود است که دعوای خلع‌ید برای آن نیز تشکیل می‌شود. در واقع این دارایی نوعی حق تجاری از ملک تجاری است که مزایایی را برای مالک ایجاد می‌کند. اگر شخصی بدون اجازه مالک در سرقفلی یا منافع یک ملک تجاری تصرف نماید ( تصرف فوق به شکل‌های مختلف ممکن است رخ دهد )، مالک می‌تواند اعاده مالکیت کرده و خلع‌ید مشاعی سرقفلی را در مراجع قانونی اقامه نماید. لازم به ذکر است که سرقفلی از اموال غیرمنقول بوده و برای ارائه آن می‌توان از یک وکیل در این زمینه استفاده کرد.
دعوای خلع‌ید در صلاحیت کجاست؟
برای اینکه بتوانیم دعوای خلع‌ید را مطرح و آن را پیگیری نماییم، نیاز است مرجع صالح برای بررسی آن را بدانیم. باتوجه به ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع‌ید دادگاه است. به دلیل اینکه این دعوا پیرامون اموال غیرمنقول است، در صلاحیت شورای حل اختلاف نمی‌باشد. بنابراین برای پیگیری و ارجاع دعوای خلع‌ید، نیاز است به مرجع واجد شرایط آن یعنی دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایید.
بعد از اینکه دادگاه به خلع ید به نفع خواهان رای داد، خوانده یا متصرف باید ظرف 10 روز نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در غیر این صورت ضابطین قضایی اقدام به تخلیه ملک خواهند کرد.
نمونه دادخواست خلع‌ید
خواهان : 1- خانم/آقای ….. نام پدر: ….. به نشانی : …… 2- خانم/آقای ….. نام پدر : …… به نشانی : ……
خوانده : آقا/خانم ….. نام پدر : …… به نشانی : ……
وکیل: خانم/آقای ….. کد ملی: ….. نشانی: ……
خواسته: خلع ید مشاعی، مطالبه خسارات جانبی دادرسی و اجرت المثل اموال
شرح دادخواست خلع ید مشاعی:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام
احتراما به استحضار می رساند با عنایت به اينکه خانم/آقای ….. به تاریخ ….. فوت نموده و ایشان دارای یک باب منزل مسکونی به متراژ ….. به نشانی…… با پلاک ثبتی ….. می باشند. با استناد به گواهی انحصار وراثت و تامین دلیل ملک در تصرف خانم/آقای ….. می باشد. فلذا با تنظیم این دادخواست تقاضای خلع ید مشاعی، مطالبه خسارات دادرسی و اجرت المثل اموال را دارند.
با اینکه در نگاه اول نوشتن یک دادخواست خلع ید ساده به نظر می‌رسد، ولی در صورتی که دادخواست شما به درستی نوشته نشود، اصطلاحا دادگاه آن را غیر قابل استماع دانسته و دادخواست شما رد می‌شود. به این معنی که شما بعد از چند ماه در نوبت بودن و انتظار در دادگاه حاضر شده و قاضی به شما می‌گوید که دادخواست شما اشتباه بوده و امکان بررسی این دادخواست (به دلیل نبود مدرک مناسب، اشتباه بودن دادخواست و …) وجود ندارد.
در این شرایط پیشنهاد اکید ما این است که قبل از نوشتن و ارایه دادخواست خود حتما با یک وکیل مجرب مشاوره داشته باشید و بعد از مشاوره نسبت به ارایه دادخواست اقدام کنید.
نمونه رای خلع‌ید
پرونده زیر یکی از پرچالش‌ترین پرونده‌هایی بوده است که ما در طول سالیان اخیر با آن روبه‌رو شدیم و در نهایت رای دادگاه به نفع خواهان بوده است.
در این پرونده، خوانده با جعل امضا، اقدام به تصرف یک قطعه زمین کرده و در نهایت دادگاه وی را محکوم شناخته و خلع ید وی صادر شده است. همچنین کل هزینه‌های دادرسی و اجرت المثل نیز باید به خواهان پرداخت شود.
رای دادگاه بدوی به شرح ذیل است:
در خصوص دعوی آقای ف. ل. 2. آقای ف. ل. 3. خانم ف. ل. 4. خانم ص. ل. 5. خانم ص. ب. با وکالت آقای خ. ج. و خانم الف. ب. به طرفیت آقای غ. ل. به خواسته خلع ید از ششدانگ ملک پلاک ثبتی 48/12381 و الزام خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 1365/4/10 لغایت صدور حکم مقوم به 51/000/000 ریال به استناد تصویر بیع نامه مورخ 1342/11/20 و دادنامه‌های 853، 852، 851 -3013 و دادنامه 759 و دادنامه‌های شماره 1587 و 1586 وکلای خواندگان شرح داده‌اند یک قطعه زمین واقع در بخش 11 تهران را به نشانی خوانده خریداری نموده است که خوانده ضمن جعل امضای پدرشان در اجرای ص 2 کلاسه 890457 ماده 147 موفق به اخذ سند مالکیت گردیده است که با شکایت موکلین و به موجب احکام صادره خوانده به جعل و استفاده از … محکوم گردیده است. حال ملک مشاعاً متعلق به ورثه مرحوم ن. ل. است که خوانده آن را تصرف دارد درخواست رسیدگی دارم. این دادگاه به اعتقاد اینکه صرف ابطال سند مالکیت بدون تحصیل سند مالکیت مطابق ماده 22 قانون مذکور مجوزی برای خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل نمی‌باشد مبادرت به اصدار دادنامه 819-1389/10/22 نموده است، چرا که ماده 22 قانون ثبت مرجع قضایی کسی را مالک مال غیرمنقول در تهران تلقی می‌کند که ملک مطابق قانون به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد. و تحصیل رأی دادگاه بر ابطال سند رسمی بدون انتقال سند رسمی به نام ذینفع در دفتر املاک مطابق ماده 22 قانون مذکور، ذینفع را مستغنی از تحصیل سند مالکیت رسمی نمی‌کند چرا که ماده 22 قانون مذکور یک قاعده عام و کلی را فرض کرده است ولیکن چون دادگاه محترم شعبه 16 تجدیدنظر استان تهران به صرف محکومیت خوانده، خواهان را مستغنی از تحصیل سند دیگر جهت طرح دعوی نموده است و اگرچه وکیل خوانده مدعی است تحصیل سند از ناحیه موکل بر اساس وکالت‌نامه‌ای بوده است که مالک اولیه به سید م. ز. تفویض نموده است ولیکن سند از ناحیه خوانده به هر طریق از ناحیه محاکم جزائی به‌ویژه شعبه 19 تجدیدنظر ابطال گردیده است و خوانده دلایلی که حکایت از مالکیت در رقبه موضوع دعوی مطابق ماده 22 قانون ثبت یا احکام دادگاه باشد به دادگاه ارایه نکرده است و اینکه دادگاه به وی مکلف به تبعیت از رأی دادگاه تجدیدنظر می‌باشد و از توجه به نظریه کارشناس که مصون از تعرض اصحاب دعوی مانده است لذا دعوی خواهان محمول بر صحت تشخیص مستنداً به مواد 308 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن محکومیت خوانده به خلع ید از پلاک مذکور خوانده را به ص 3 کلاسه 890457 پرداخت 317/412/500/1 ریال بابت اجرت‌المثل تا تاریخ 1391/06/14 در حق خواهان‌ها به انضمام خسارت دادرسی محکوم می‌کند خواهان‌ها مکلف از مبلغ 23/600/000 ریال مابقی هزینه دادرسی به محض … دادنامه ابطال نمایند. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 124 دادگاه عمومی حقوقی تهران – کرمی
و در نهایت دادگاه تجدید نظر نیز رای زیر را داده است:
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ی. ص. به وکالت از وراث آقای غ. ل. به طرفیت آقایان و بانوان به اسامی 1- ف. 2- ف. 3- ف. 4- ص. همگی با نام خانوادگی ل. 5- ص. ب. نسبت به دادنامه شماره 626 مورخه 1391/6/15 صادره از شعبه 124 دادگاه عمومی حقوقی تهران دائر بر محکومیت تجدیدنظرخواه به خلع ید از ششدانگ پلاک ثبتی 12381/48 و الزام خوانده به پرداخت مبلغ 412.317.500 ریال بابت اجرت‌المثل از تاریخ 1391/6/14 در حق خواهان‌ها به انضمام هزینه دادرسی به شرح متن دادنامه نظر به جمیع اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی طرفین در جلسه دادرسی در مرحله بدوی و تجدیدنظر و با عنایت به آراء قطعی صادره از محاکم کیفری و دیوان عالی کشور منضم به پرونده و با توجه به ابطال سند مالکیت صادره توسط اداره ثبت به علت جعل امضاء مورث و اعاده مالکیت مرحوم مورث اصحاب دعوی و عدم جواز تصرفات تجدیدنظرخواه در ششدانگ پلاک موصوف، دادگاه اعتراض معترض را غیر وارد دانسته و دادنامه صادره را موافق قوانین و مقررات جاری و صحیح می‌داند. فلذا به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض معترض، دادنامه اصدار یافته را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
سید حسن موسوی – اسماعیلی
وکیل خلع‌ید کیست؟
وکیل خلع ید فردی است که به تمامی قوانین حوزه املاک، آپارتمان و تمامی اموال غیر منقول اشراف کامل دارد و می‌تواند پرونده‌های خلع ید شما را با کیفیت و سرعت بالایی در محاکم قضایی پیگیری کرده و به نتیجه برساند.
همانطور که گفته شد، خلع ید مقوله پیچیده‌ای است و باید این کار توسط یک وکیل پایه یک دادگستری مسلط به این حوزه انجام شود و به شما پیشنهاد می‌کنیم برای صرفه‌جویی در هزینه و وقت خود، از یک وکیل پایه یک با تجربه در این زمینه کمک بگیرید.
به عنوان بهترین وکیل ملکی در صادقیه برای مشاوره رایگان کافیست همین الان با ما تماس بگیرید تا مدارک شما را بررسی کرده و راهکارهای برنده شدن در این دعوا را به شما بگوییم.
