دعوای تخلیه ید یکی از مواردی است که باید توسط یک وکیل خلع ید حرفه‌ای و حاذق انجام شود. در دعوی تخلیه ید، هدف به دست آوردن مالی غیرمنقول است که از طریق یک اجاره نامه یا قرارداد برای مدت معینی به شخص دیگری داده شده است.
با اینکه دعوی تخلیه ید شباهات زیادی به خلع ید دارد ولی این دو عنوان حقوقی دارای تفاوت‌هایی هستند که در این مطلب به صورت کامل به آنها خواهیم پرداخت.
دعوی تخلیه ید چیست؟
دعوی تخلیه ید در شرایطی صورت می‌گیرد که مستاجر علی‌رغم زمان مشخص شده تخلیه ملک در اجاره‌نامه، از تخلیه ملک امتناع می‌کند و مالک برای تخلیه ملک خود مجبور میشود که دعوی تخلیه ید مطرح کند. دعوی تخلیه ید سه رکن اساسی و مهم دارد که عبارتند از:
- مالک بودن خواهان جهت طرح دعوی تخلیه ید
- برخورداری از تسلیط ید یا وضع ید
- عدوانی بودن تصرفات صورت گرفته توسط مستاجر
پیش از اقدام به طرح دعوی تخلیه ید نکات مهمی را باید در نظر گرفت که شامل موارد زیر می‌باشند:
- اجاره‌نامه باید از نوع عادی و حتما به صورت کتبی باشد. وجود امضای دو شاهد، مشخص بودن مبلغ اجاره، مدت زمان اجاره و پایان مدت زمان اجاره‌نامه از دیگر مواردیست که باید در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.
- طبق قانون و آیین‌نامه‌های اجرایی، مستاجر می‌تواند به مدت 20 روز تا 2 بار از مالک مهلت تخلیه ملک را بگیرد.
- در صورتی که مستاجر به ملک خسارتی وارد کرده باشد و یا اینکه از پرداخت اجاره تعیین‌شده امتناع کند، مالک می‌تواند برای این موارد نیز به صورت جداگانه اقدام به طرح دعوی کند.
در مطلب خلع ید چیست به صورت مفصل در مورد این موضوع صحبت کردیم که پیشنهاد می‌کنیم که این مطلب را نیز مطالعه نمایید.
تفاوت تخلیه ید با خلع ید
خلع ید فقط در رابطه با اموال غیرمنقول مطرح میشود، در حالی که تخلیه ید علاوه بر اموال غیرمنقول، برای اموال منقول نیز قابل اجرا می‌باشد. مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه ید و خلع ید نیز متفاوت است به طوری‌که خلع ید در مراجع حقوقی مطرح میشود و دعاوی تخلیه ید در شوراهای حل اختلاف رسیدگی می‌گردند. در دعوی خلع ید اجرایی شدن تصمیم مراجع حقوقی به صورت حکم انجام میشود در حالی که در دعاوی تخلیه ید اجرای تصمیم دادگاه به صورت دستوری انجام می‌گردد.
نقل قول منظور از اموال غیر منقول، به مالی گفته میشود که قابل جابه‌جایی نباشد. مانند زمین، ملک و آپارتمان. در صورتی که جابه‌جایی مالی باعث خراب شدن آن شود نیز به عنوان یک مال غیر منقول در نظر گرفته میشود.
تفاوت بعدی این دو دعوی مربوط به مالی و غیرمالی بودن آنهاست. دعوی خلع ید جز دعاوی مالی محسوب میشود، بنابراین هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس مشخص می‌گردد، در صورتی که دعوی تخلیه ید از جمله دعاوی غیر مالی به حساب می‌آید و هزینه دادرسی آن بر همین اساس تعیین میشود و همچنین هزینه دادرسی کمتری در مقایسه با دعاوی خلع ید دارد.
تفاوت تخلیه ید با تصرف عدوانی
همان‌طور که گفته شد دعوای تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول مطرح میشود، در حالی که دعوی تصرف عدوانی صرفا برای اموال غیرمنقول می‌باشد و هزینه دادرسی آن بر همین مبنا محاسبه خواهد شد. در تصرف عدوانی، خواهان باید سابقه بیشتر در مقایسه با متصرف فعلی را ثابت کند، در صورتی که در تخلیه ید برای اثبات مالکیت، مالک باید سند رسمی را به مراجع ذی‌صلاح ارائه دهد تا مالکیت ملک را ثابت کند.
در تصرف عدوانی برخلاف تخلیه ید، نیازی به تشریفات دادرسی و نوبت گرفتن نیست، همچنین قابلیت اجرای آن به صورت کیفری و حقوقی می‌باشد. درخواست اجرا در تصرف عدوانی بلافاصله پس از طرح دعوی قابل اجرا خواهد بود، زیرا ضرورتی برای قطعی شدن رای نیست، در حالی که در تخلیه ید تنها پس از صادر شدن رای قطعی امکان اجرای درخواست فراهم میشود.
طرح دعوی تخلیه ید، فقط توسط مالک، وکیل وی، ذی‌نفعان، نماینده قانونی مالک و قائم مقام مالک می‌تواند صورت بگیرد، در حالی که در تصرف عدوانی، طرح دعوی از طرف کارگر، مباشر، مستاجر و … نیز صوت می‌گیرد.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
انواع تخلیه ید
تخلیه ید به چند حالت قابل تقسیم است که در ادامه در مورد آنها صحبت خواهیم کرد.
تخلیه ید از عین مستاجره
در صورتی که قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر تنظیم شده باشد، ولی پس از پایان زمان اجاره، مستاجره اقدام به تخلیه ملک نکند، مالک با طرح دعوی تخلیه ید عین مستاجره، می‌تواند نسبت به تخلیه ملک خود اقدام کند.
تخلیه ید بدون قرارداد
در تخلیه ید بدون قرارداد، مالک نمی‌تواند بدون اطلاع قبلی اقدام به تخلیه ملک کند. همچنین مالک باید برای تخلیه ید بدون قرارداد، باید دلایل مشروعی از جمله عدم پرداخت اجاره، آسیب رساندن مستاجر به ملک، نقض شرایط اجاره و … داشته باشد. در صورتی که مالک بتواند عدم وجود قرارداد را ثابت کند و مستاجر نتواند اجاره نامه محکمی را ارائه کند، حکم تخلیه ملک با استناد قوانین مربوطه صادر میشود.
تخلیه ید زمین کشاورزی
زمانی که فردی به صورت غیرقانونی و بدون رضایت صاحب زمین کشاورزی، اقدام به تصرف زمین و بهره برداری از آن کند، مالک می‌تواند دادخواست خلع ید زمین کشاورزی را در دادگاه مطرح نماید. اگر بر روی زمین کشاورزی، زراعتی صورت نگرفته باشد، زمین توسط مامورین اجرا به صاحب ملک برگردانده میشود، اما اگر محصولات کشاورزی بر روی زمین کاشت شده باشد، دو حالت وجود دارد:
- اگر زمان برداشت محصول رسیده باشد: متصرف غیرقانونی باید فورا اقدام به برداشت محصولات خود کند، در صورتی که از این کار امتناع کند، محصولات توسط مامورین اجرایی برداشت می‌شوند و هزینه‌های مربوط به آن توسط محکوم علیه باید پرداخت شود.
- اگر زمان برداشت محصول نرسیده باشد: مالک می‌تواند در ازای اجرت المثل، زمین را تا زمان برداشت محصول در اختیار متصرف غیرقانونی قرار دهد و یا این که با پرداخت بهای زراعت، زمین را از تصرف محکوم علیه خارج نماید.
تخلیه ید ملک مشاع
در صورتی که یک ملک دارای دو یا چندین مالک باشد و یکی از مالکین بدون رضایت سایر مالکان، ملک مورد نظر را تصرف کند، مالکین می‌توانند برای ملک مشاع خود، درخواست تخلیه ید ملک مشاع ثبت کنند. این مورد معمولا برای وراثی که ملکی مشاع را به ارث برده‌اند ولی یکی از وراث بدون رضایت دیگری ملک را به تصرف خود درآورده، رخ می‌دهد.
مدارک لازم برای تخلیه ید
برای طرح دادخواست تخلیه ید، مدارکی از جمله، برگه درخواست موجر، سند مالکیت، مدارک شناسایی مالک، مدارک تحقیقات منطقه‌ای و محلی، نظر کارشناسان و ارائه درخواست آنها، ارائه مدارک مشاهدات محلی و نظرات کارشناسان و برخی موارد دیگر ضروری می‌باشد. البته حضور یک وکیل متخصص دعوی تخلیه ید در تمامی مراحل دادخواست تخلیه ید، می‌تواند باعث تسریع و سهولت بخشی اقدامات لازم در این زمینه شود.
نمونه دادخواست تخلیه ید
دادخواست‌های تخلیه ید معمولا به شکل زیر نوشته می‌شوند. دادخواست زیر نمونه‌ای از دادخواست تخلیه ید است که در آن مستاجر در زمان مشخص شده در اجاره نامه، نسبت به تخلیه واحد اقدام نکرده است و مالک نسبت به تخلیه آپارتمان از طریق شورای حل اختلاف اقدام کرده است.
خواهان : آقاي احمد …… نام پدر : اسفنديار محل اقامت : تهران.خيابان اميرآباد …….. .
خوانده : آقاي هوشنگ ….. نام پدر : رضا محل اقامت : تهران.خيابان گيشا …….. .
وکيل : خلیل جمعه زاده وکيل پايه يک دادگستري به نشاني : تهران.صادقیه.بلوار فردوس شرق.وفا آذر …….. .
خواسته:
1- تخليه عين مستاجره به دليل اصلاح زمان انقضاي قرارداد (اقاله) و پايان قرارداد
2- مطالبه وجه التزام مندرج در قرارداد از قرار روزانه مبلغ 600,000 ريال از تاريخ 30/08/89 تا زمان تخليه
3- خسارات دادرسي از جمله حق الوکاله
4- مطالبه اجاره آبان ماه طبق قرارداد از قرار ماهانه 13,000,000 ريال
5- مطالبه اجاره آذرماه تا زمان تخليه از قرار روزانه مبلغ 600,000 ريال تا زمان تخليه طبق قرارداد
دلايل و منضمات دادخواست:
1- تصوير مصدق قرارداد اجاره مورخ 31/05/89 و ظهر آن
2- تصوير مصدق وکالتنامه رسمي وکيل خواهان
شرح دادخواست تخليه :
به استحضار عالي مي رساند، وکيل خواهان به وکالت از موکل قرارداد اجاره اي جهت واگذاري منافع آپارتمان موضوع قرارداد به نشاني خوانده، در تاريخ 89/05/31 منعقد نموده است.در تاريخ 12/08/89 طي جلسه اي در آژانس املاک بيژن بين طرفين مقرر مي گردد که تاريخ انقضاي قرارداد به تاريخ 30/08/89 تغيير کرده و در واقع قرارداد مذکور اقاله شده و توافق مي شود که مستاجر در تاريخ 30/08/89 مورد اجاره را تخليه و به موجر تحويل دهد.ضمانت اجراي اين تخلف نيز خسارتي است که در آن تعيين شده است که عبارت مي باشد از روزانه مبلغ شصت هزار تومان تا تاريخ تخليه. متاسفانه مستاجر توافقات اخير را تا کنون انجام نداده و به همين سبب از محضر مقامات شوراي حل اختلاف تقاضا مي شود، دستور تخليه مورد اجاره و تحويل آن به موکل و نيز پرداخت وجه التزام مندرج در قرارداد از قرار روزانه شصت هزار تومان تا تاريخ تخليه را صادر فرمائيد. همچنين صدور حکم مبني بر پرداخت کليه خسارات قانوني مورد استدعاست.
موکل در تاريخ 30/06/1389 آپارتمان مسکوني خود به نشاني خوانده را به ايشان به مدت يک سال اجاره داده است. در تاريخ 12/08/89 طرفين با توافق هم پايان زمان قرارداد را اصلاح نموده و آن را به تاريخ 30/08/89 تغيير مي دهند و مقرر مي شود خوانده محترم ملک موضوع تصرف را تخليه نموده و به موکل تحويل دهد، که متاسفانه از اين کار سر باز زده و نه تنها ملک را تخليه نمي نمايد بلکه از پرداخت اجور معوقه امتناع مي ورزد. با عنايت به مراتب فوق از محضر محترم مقامات شوراي حل اختلاف تقاضا مي شود حکم به پرداخت اجاره معوقه آبان ماه صادر فرموده و بابت اجاره آذرماه تا زمان تخليه تقاضا مي شود دستور فرماييد روزانه شصت هزار تومان از مبلغ پول پيش موجود نزد موکل (پنج ميليون تومان) کسر شود. همچنين خسارات دادرسي از جمله حق الوکاله و هزينه دادرسي مورد استدعاست.
نمونه رای تخلیه ید
رای دادگاه به تخلیه ید مشابه با شکلی است که در ادامه برای شما آورده شده است.
شعبه 8 دادگاه عمومي حقوقي مجتمع قضايي شهيد بهشتي
بتاريخ 12/5/94 پرونده کلاسه …..94099802 دادنامه شماره …..94099702
مرجع رسيدگي شعبه 8 دادگاه عمومي حقوقي مجتمع قضايي شهيد بهشتي تهران
خواسته: تخليه
گردشکار: خواهان دادخواستي به خواسته فوق بطرفيت خوانده بالا تقديم داشته که پس از ارجاع به اين شعبه به کلاسه فوق و جري تشريفات قانوني در وقت مقرر – فوق العاده دادگاه به تصدي امضاء کننده زير تشکيل است و با توجه به محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح زير مبادرت به صدور رأي مي نمايد:
دستور تخليه
در مورد درخواست موجر … تهران بطرفيت مستاجر د. بخواسته تخليه مورد اجاره عبارتست از يکباب مغازه به پلاک ثبتي …../24204 بخش ثبتي 11 تهران به مساحت 8/27 متر مربع موضوع اجاره نامه ………551/90 مورخ 17/10/90 بشرح درخواست پيوست با توجه به مفاد درخواست و تصوير مصدق مستندات و عدم ارائه ايراد و تکذيب موثر از ناحيه مستاجر و ساير قرائن و امارات پرونده تقاضاي موجر موجه تلقي، لذا دادگاه مستندا به مواد 4، 3، 2، 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1376 و ماده 6 آيين نامه اجرايي قانون مزبور دستور تخليه عين مستاجره را صادر مي نمايد.
اجراي اين دستور بر عهده ضابطين دادگستري بوده که موظفند ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ و ظرف هفت روز از تاريخ ابلاغ نسبت به اجراي دستور اقدام نمايند چنانچه طرفين اظهاري داشتند به عزيمت دادگاه ارشاد گردند
رئيس شعبه هشتم دادگاه عمومي حقوقي تهران – س.س.م.