وکیل الزام به تنظیم سند سه دانگ مشاع، در واقع همان وکیل الزام به تنظیم سند است که به قوانین املاک مشاع نیز اشراف کاملی دارد و می‌تواند فروشنده ملک را مجاب کند که سند شما را به درستی برای شما تنظیم کند.
گاها دیده شده که بعد از خرید بخشی از ملک (مثلا فقط 3 دانگ از آن)، فروشنده بهانه‌های مختلفی برای نزدن سند به نام خریدار آورده و در اینجا سوال پیش می‌آید که آیا اصلا می‌توان فروشنده را به تنظیم سند بخشی از زمین، ملک یا آپارتمان که خریداری کردیم مجاب کنیم یا خیر که در این مطلب به طور کامل به این موضوع پرداختیم.
منظور از ملک مشاعی چیست؟
منظور از ملک مشاعی، ملکی است که در آن مالکیت بین چند نفر تقسیم شده است. به عبارتی مالکیت عرصه و اعیان این دارایی بین ۲ یا چند نفر به صورت مشترک تقسیم بندی شده است. هر کدام از این مالکین دارای بخشی از این ملک هستند که در قانون به آن اشاعه گفته می‌شود و ملک مورد نظر را نیز ملک مشاعی می‌نامند.
ملک مشاعی همانطور که از اسمش پیداست، دارای یک تفاوت بزرگ با مالکیت شخصی است و آن هم عدم اراده برای ایجاد تغییر به صورت شخصی در دارایی است. به عنوان مثال اگر یک ملک مشاعی بین ۳ نفر تقسیم شده باشد، شخص اول نمی‌تواند به تنهایی ملک را به فروش برساند یا شخص دوم نمی‌تواند به صورت شخصی اطراف آن را دیوار کشی کند. البته توجه داشته باشید که شخصی که مثلا در 3 دانگ یک ملک شریک است، می‌تواند نسبت به فروش 3 دانگ خود به هر شخص دیگری اقدام کند فقط نمی‌تواند کل ملک را به فروش برساند چون صاحب تمام آن نیست.
معمولا در این دسته از املاک، سندهایی وجود دارد که در آن نام تمام شرکا قید می‌شود. با انجام چنین کاری، مشخص می‌شود که در هنگام خرید و فروش تنها حضور و امضای یک شخص کافی نیست و باید تمام شرکا از این کار رضایت داشته باشند. این موضوع ایجاب می‌کند که حتما در حین عقد چنین قراردادهایی، به این دسته از موارد توجه کافی داشته باشید تا ملک مورد نظر از مالکیت شما خارج نشود.
نوعی دیگر از املاک وجود دارد که تحت عنوان ملک مفروز است. ملک مفروز در واقع نوعی از ملک مشاعی است بدین صورت که مالکان ملک مشاعی تصمیم می‌گیرند ملک مورد نظر خود را تقسیم کنند. این کار پس از طی کردن مراحل افراز، به ملک مفروز تبدیل می‌شود. بنابراین در ملک مفروز، چندین شریک وجود دارند اما مالکیت با یک نفر است و آن شخص تصمیم به انجام کار( خرید، فروش، دیوار کشی و … ) می‌گیرد. این موضوع مصداق بارز این است که افراد تصمیم می‌گیرند کار را به شخصی بسپارند که خبره‌تر و در این کار وارد است.
تفاوت ملک مشاعی و ملک مفروز
ملک مشاعی و ملک مفروز در لغت بسیار شباهت به یکدیگر دارند. بنابراین بسیار مهم است که وجه تفاوت آن‌ها را با هم بررسی کنیم. نخستین تفاوتی که بین این دو دارایی وجود دارد، این است که ملک مشاع توسط چندین مالک اداره و رهبری می‌شود. با این حال در ملک مفروز شاهد یک مالک در راس کار می‌باشیم. در واقع انجام دهنده امورات یک شخص است و ممکن است چندین مالک نیز در پشت این قضایا وجود داشته باشد.
دومین وجه تفاوت بین این دو ملک، تصمیم گیری و انجام کار است. در ملک مشاعی باید تمام اشخاص رضایت کامل داشته باشند و بدون رضایت احدی، کار یا توافقی انجام نمی‌گیرد. در ملک مفروز این موضوع متفاوت است و شخصی که مالکیت تام به او سپرده شده است، می‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد که چه کاری را انجام و چه کاری را انجام ندهد.
سومین تفاوتی که در این دو ملک مشاهده می‌شود، نیازمندی به افراز است. در ملک مشاعی وقتی تصمیم به تقسیم و جدا شدن است، باید برای تهیه سند تک برگ و سپس افراز کردن آن، اقدام کرد. این موضوع برای ملک مفروز به این صورت نمی‌باشد و می‌توان تنها اقدام به تهیه سند تک برگ کرد و نیازی به افراز در این ملک نمی‌باشد.
شروع یک مشاوره با وکلای حرفه ای موکل یار
مشاوره حقوقی تضمینی متخصص پایه یک دادگستری ارائه مشاوره حقوقی تلفنی آنلاین و تضمینی در موکل یار
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
چه زمانی باید دادخواست الزام به تنظیم سند مشاعی را ارائه کرد؟
هنگامی که شخص یک مال غیرمنقول را خریداری می‌کند یا بدست می‌آورد، باید ابتدا سند مالکیت آن را تهیه کند. این موضوع برای املاک مشاع و مفروز فرقی ندارد و مالکین در هر صورت باید اقدام به تهیه سند مالکیت کنند. حال شرایطی پیش می‌آید که در آن فروشنده ملک مشاعی در دفترخانه برای ثبت سند حضور پیدا نمی‌کند. در چنین حالتی خریدار می‌تواند با استناد به امتناع کردن فروشنده از ثبت سند، دادخواست الزام به تنظیم سند مشاعی را از مراجع ذیصلاح، درخواست کند. در این حالت باید شرایط لازم برای انجام چنین کاری وجود داشته باشد. از مهم‌ترین شروطی که برای انجام این دادخواست نیاز است، مربوط به خریدار است. خریدار باید ذینفع بوده و از اهلیت قانونی برخوردار باشد.
علاوه بر این خریدار باید تمام اسناد و مدارک مثبته که در این رابطه وجود دارد و گواه این است که فروشنده از ثبت سند امتناع می‌کند را به دادگاه ارائه کند. مبایعه نامه در این بین می‌تواند یک سند یا مدرک بسیار معتبر و مفید باشد. علاوه بر این موارد، باید خریدار ملک مشاعی ثمن معامله را طبق قرارداد پرداخت کرده باشد. در غیر این صورت دادگاه به این پرونده ورود نمی‌کند و حق را به فروشنده می‌دهد.
البته توجه داشته باشید که شما باید در دادگاه در ابتدا بتوانید اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی را اثبات کنید. یعنی اثبات کنید که شما مبلغی را پرداخت کرده‌اید و خریدی را انجام داده‌اید و سپس می‌توان الزام به تنظیم سند رسمی را با قدرت بیشتر پیگیری کرد.
کارهای مربوط به پرونده‌های سند مشاعی باید توسط یک وکیل ملکی پیگیری شوند.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند سه دانگ مشاعی
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع سه دانگ به شکل زیر می‌باشد:
ریاست محترم …………
با سلام ؛
احتراما به استحضار می رساند که اینجانب …………………… فرزند …………………………. به شماره ملی ……………………… ، در تاریخ ……………………. ، به استناد مبایعه نامه ……………………….. ، اقدام به خرید ………………. سهم از ………………….. سهم مشاع ، از فروشنده ، سرکار خانم / جناب آقای ……………………. نموده و ایشان نیز ، متعهد شدند در تاریخ ……………… ، در دفترخانه حاضر و سند رسمی را به نام اینجانب ، تنظیم نمایند .
لکن ، علی رغم پرداخت ثمن معامله ، ایشان از حضور در دفترخانه در موعد مقرر ، امتناع نموده و پیگیری های اینجانب نیز ، بی نتیجه مانده است . لذا به استناد اسناد و مدارک ضمیمه شده ، صدور حکم مبنی بر الزام ایشان به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را تقاضا دارم .
ویژگی‌های وکیل الزام به تنظیم سند در اموال مشاعی
یک وکیل الزام به تنظیم سند باید تمامی قوانین حقوقی مربوط به اموال مشاعی و سه دانگ سه دانگ را بداند و بعد از خواندن دقیق پرونده و نوشتن دادخواست مورد نیاز، بتواند بهترین دفاع را از موکل خود به عمل بیاورد و حق وی را در دادگاه بگیرد.
معمولا وکلای ملکی به تمامی قوانین ملکی، زمین، اعیان و … مسلط هستند و می‌توانند با دقت بیشتری نسبت به بقیه وکلا، پرونده و جزییات آن را درک کرده و دفاع دقیق‌تری را به عمل آورند.