فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

امکان فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ یا فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن، عناوینی هستند که در این روز‌ها موکلان زیادی با استناد به آن می‌خواهد معامله خود را فسخ کرده و در در انتها از خریدار بابت تاخیر در پرداخت مبلغ معامله، خسارتی را دریافت کنند.

با توجه به اینکه جزییات زیادی در مورد فسخ معامله وجود دارد و نمی‌توان بدون اطلاع دادگاه حقوقی نسبت به فسخ معامله به صورت یک طرف اقدام کرد، در این مطلب به کمک آقای خلیل جمعه زاده، وکیل پایه یک دادگستری تصمیم گرفتیم که این مساله را به صورت کامل باز کرده و ابعاد آن را بررسی کنیم.

مشاوره تلفنی

پاسخگویی 9 صبح الی 8 شب 02128422706 (قبول دعاوی تهران و البرز)

تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !

[lwptoc]

منظور از ثمن قرارداد چیست؟

برای اینکه در مورد ثمن قرارداد صحبت کنیم، باید در ابتدا در مورد عقد بیع توضیحاتی ارایه دهیم. عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش در زمانی صورت می‌گیرد که قرار است بین اشخاص یک مال معاوضه شده و به اندازه مشخصی مال دیگری دریافت شود.

مثلا شما یک ملک را در عوض مقدار مشخصی پول یا طلا یا دلار تحت یک قرارداد به نام عقد بیع به شخص دیگری واگزار می‌کنید. به این قراردادها بیع نامه نیز گفته می‌شود.

مالی که خریدار به فروشنده برای اجرای این عقد باید پرداخت کند، ثمن معامله می‌گوید. مثلا فرض کنید که شما یک زمین را به قیمت 100 میلیون تومان خریداری می‌کنید و به این مقدار 100 میلیون تومان، ثمن معامله گفته می‌شود. پرداخت ثمن معامله می‌تواند به صورت یک جا، قسطی یا پرداخت با چک باشد و در واقع در بیع نامه در مورد نحوه پرداخت به صورت کامل توضیح داده خواهد شد و یک توافق میان خریدار و فروشنده محسوب می‌شود.

آیا می توان به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را فسخ کرد؟

قبل از اینکه در این مورد توضیح دهیم، می‌خواهیم با یک مثال در مورد فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن صحبت کنیم.

فرض کنید که یک واحد آپارتمان به قیمت 2 میلیارد تومان معامله شده است و بیع نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شده است. مبلغ 500 میلیون تومان فی المجلس به فروشنده پرداخت شده (در همان زمان امضای بیع نامه) و 2 چک دیگر به ترتیب 1 میلیارد تومان برای 1 ماه بعد و 500 میلیون تومان هم در زمان تنظیم سند در دفترخانه قرار است که به فروشنده پرداخت شود.

در این شرایط اگر چک 1 میلیاردی خریدار به هر دلیلی نقد نشود و یا در روز مشخص شده در دفترخانه مابقی پول حاضر نباشد، فروشنده با توجه به مفاد بیع نامه تنظیم شده این امکان را دارد که قرارداد را فسخ کند.

نکته بسیار مهمی که در فسخ قرارداد باید بدانید این است که متن قرارداد مشخص کننده نحوه فسخ، میزان خسارت و موارد دیگر است و اگر فرضا در قرارداد آمده باشد که:

فروشنده می‌تواند به محض برگشت خوردن یکی از چک‌ها، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند.

فروشنده می‌تواند بدون اطلاع خریدار این کار را انجام دهد و سپس روند قانونی فسخ معامله را که در ادامه در مورد آن صحبت خواهیم کرد را طی کند.

ماده 402 قانون مدنی در این باره می‌گوید:

هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.

پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری

همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!

برای درج سوال کلیک کنید!

مشاوره تلفنی

پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب

تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !

پس در معامله اگر ثمنی به فروشنده پرداخت نشود حتی به میزان ناچیز معامله باطل است.

شرایط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

فسخ کردن معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی پول آن دارای شرایطی است که در قانون با جزییات کامل ذکر شده است که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.

1- خیار حیوان

توجه داشته باشید که این مطلب عمدتا در مورد قراردادهای ملک، زمین، آپارتمان و به صورت کلی اموال غیر منقول است و در صورتی که مبیع حیوان زنده باشد، شرایط فسخ معامله متفاوت است که در این مطلب از آن عبور خواهیم کرد.

2- حق فسخ فقط با فروشنده است

ابطال و فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن، حقی است که در اختیار بایع (فروشنده) قرار می‌گیرد و بدیهی است که خریدار نمی‌تواند به این دلیل معامله را فسخ کند. پس اگر خریدار پول ملک را نپردازد، حق فسخ در اختیار فروشنده قرار خواهد گرفت.

3- خیار تاخیر

حداقل باید 3 روز از تاریخ بیع نامه گذشته باشد که فروشنده بتواند به دلیل تاخیر در پرداخت ارزش معامله از سمت خریدار نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

4- سررسید تاریخ پرداخت

اگر خریدار در تاریخ سررسید یکی از چک‌های خود و یا در زمان پرداخت قسط بعدی معامله نتواند به وظیفه خود عمل کند، فروشنده این حق را دارد که معامله را فسخ کند.

5- ارسال اظهارنامه

اگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم پرداخت ثمن معامله باید برای خریدار اظهارنامه قانونی ارسال شده و مدت زمان مشخصی به وی مهلت داده شود، باید در ابتدا به یک دفتر خدمات قضایی رفته و اظهارنامه‌ای برای خریدار ارسال کنید. در صورتی که بعد از ارسال اظهارنامه و گذشتن مهلت قانونی آن هنوز ثمن معامله پرداخت نشده بود، امکان فسخ معامله وجود دارد.

روش درست فسخ قرارداد چیست؟

برای اینکه فسخ قرارداد به صورت قانونی انجام شود، باید یک دادخواست حقوقی با عنوان دادخواست تایید فسخ در دادگاه وقوع ملک تنظیم شده و در آن به فسخ معامله اشاره شود.

در این حالت دادگاه حقوقی پس از بررسی بیع نامه و شواهد و مدارک موجود در صورتی که حق با فروشنده باشد، اقدام به فسخ معامله کرده و در صورتی که فروشنده دادخواست مطالبه دریافت خسارت را نیز داده باشد، نسبت به حل و فصل آن نیز اقدام خواهد کرد.

یک نکته بسیار مهم که در این شرایط باید بدانید این است که اگر فروشنده بعد از فسخ قرارداد نسبت به برگرداندن پول یا ثمن معامله به خریدار اقدام کند و به هر دلیلی دادگاه با فسخ معامله موافق نباشد، باید دادخواست مطالبه وجه بدهد.

همچنین در نظر داشته باشید که در صورتی که ثمن معامله پرداخت نشده باشد و شما قبل از این کار سند رسمی را به نام خریدار کرده باشید، باید مسیر بسیار سخت‌تری را طی کنید. عدم پرداخت ثمن معامله و الزام به تنظیم سند رسمی یکی از حوزه‌های پیچیده حقوقی است که حتما باید از وکیل ابطال سند رسمی در این مورد مشورت بگیرید.

مدارک لازم برای دادخواست مطالبه ثمن معامله

زمانی که با عدم پرداخت ثمن معامله روبه‌رو شدید، باید بدانید که اگر مدارک کافی برای اثبات ادعای خود را به دادگاه تسلیم نکنید، احتمال شکست خوردن در دادگاه و تلف شدن زمان ارزشمند شما وجود دارد. پیشنهاد ما این است که تمامی مدارک، رسید‌ها، بیع نامه و در صورت نیاز شواهد مختلف دیگر را آماده کرده و در دادخواست خود به آن‌ها اشاره کنید. از جمله مدارک مورد نیاز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ارایه مدارک، رسید‌ها و تمامی مواردی که به ادعای شما صحه بگذارند.
• کارت ملی، شناسنامه و مابقی مدارک هویتی
• اصل مبایعه نامه که در آن ثمن معامله و نحوه پرداخت آن ذکر شده باشد
• دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا دادخواست فسخ قرارداد

در چه مواردی نمی‌توان معامله را به دلیل تاخیر پرداخت پول فسخ کرد؟

مواد 403، 404 و 405 قانون مدنی با جزییات کامل در این مورد توضیح داده است.

1- التزام به بیع از سوی بایع: مطابق ماده 403 قانون مدنی اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد. لازم به ذکر است که مطالبه ی ثمن به تنهایی موجب سقوط خیار نخواهد شد بلکه باید قصد اسقاط حق فسخ باید همراه با قرائنی باشد تا احراز گردد فروشنده قصد التزام به بیع را داشته است.

2- تحویل و تسلیم تمام مبیع به مشتری: لازم به ذکر است که تحویل بعض مبیع مسقط خیار تاخیر ثمن نیست. همچنین فرقی نمی کند که این تسلیم قبل از انقضای سه روز باشد یا بعد از سه روز

3- امتناع بایع از دریافت ثمن: به موجب ماده 405 قانون مدنی اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت

4- ضامن دادن مشتری یا حواله دادن بایع: اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.

نمونه اظهارنامه فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

برای ارسال اظهارنامه توجه داشته باشید که متن آن را باید قبل از ورود به دفتر خدمات قضایی آماده کرده و سپس به اپراتور مرکز بدهید تا برای شما تایپ کند. هر اظهارنامه باید بر اساس شرایط قرارداد شما نوشته شود و نمونه اظهارنامه‌ای که در ادامه برای شما آوردیم، نمی‌تواند برای شما کاربردی باشد و فقط برای اینکه حدود نوشتار اظهارنامه را بدانید، آورده شده است:

فرستنده (اظهارکننده):
نام و نام خانوادگی: ……………………………………………….
نشانی: ……………………………………………………………
شماره تماس: ……………………………………………………

گیرنده (اظهارشونده):
نام و نام خانوادگی: ……………………………………………….
نشانی: ……………………………………………………………

موضوع اظهارنامه:
اعلام فسخ معامله به علت عدم پرداخت ثمن معامله

متن اظهارنامه:

احتراماً،
نظر به اینکه برابر مبایعه‌نامه شماره ………… مورخ ………… که فی‌مابین اینجانب و جنابعالی منعقد گردید، مورد معامله عبارت بود از …………………. به مبلغ کل ………… ریال، که حسب قرارداد مقرر گردید مبلغ ………… ریال در زمان تنظیم قرارداد و الباقی تا تاریخ ………… پرداخت گردد.

با وجود تعهد صریح شما به پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر، تاکنون علیرغم گذشت مهلت تعیین‌شده، هیچ‌گونه وجهی بابت باقیمانده ثمن از سوی شما پرداخت نشده است. این امر تخلف آشکار از مفاد قرارداد محسوب می‌گردد و موجب ایجاد حق فسخ برای اینجانب وفق بند ……. قرارداد و مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی می‌باشد.

بنابراین، بدین‌وسیله به موجب این اظهارنامه، فسخ معامله مذکور را به علت عدم پرداخت ثمن اعلام می‌نمایم و مسئولیت کلیه خسارات و آثار ناشی از تخلف مزبور بر عهده شما خواهد بود.
بدیهی است در صورت استنکاف از استرداد مبیع و یا وجوه دریافتی (در صورت وجود)، اقدام قانونی از طریق مراجع ذی‌صلاح به عمل خواهد آمد.

با احترام
امضاء اظهارکننده
تاریخ: …………

نمونه لایحه عدم پرداخت ثمن معامله

نوشتن یک دادخواست مناسب برای فسخ معامله یکی از مهمترین کارهایی است که باید با دقت انجام شده و بهتر است حتی اگر نمی‌خواهیم یک وکیل برای خودمان بگیریم، نوشتن دادخواست را به وکیل ملکی با تجربه بسپاریم. نمونه دادخواستی که در ادامه مشاهده می‌کنید، در مورد فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن آن است:

ریاست محترم دادگاه حقوقی

با عرض سلام احتراماً اینجانب ………… به استحضار می‌رساند خوانده دعوی در تاریخ ……… به موجب مبایعه نامه شماره ……… که پیوست تقدیم می‌گردد، اقدام به فروش یک واحد آپارتمان/ یک باب منزل / یک قطعه زمین واقع در ………… نموده است. در حالی که اکنون کاشف به عمل آمده که ملک مورد معامله در مالکیت رسمی شخصی به نام ………. می‌باشد که این مهم با استعلام وضعیت ثبتی ملک معلوم می‌گردد.

با عنایت به این مراتب و چون طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و فروشنده (خوانده) از مالک رسمی اجازه فروش نداشته است و از طرفی از ناحیه مالک رسمی فعل یا قولی که دلالت بر تنفیذ و اجاره معامله فضولی انجام شده داشته باشد، صادر نشده است. لذا در نهایت، رسیدگی و صدور حکم به شرح ردیف خواسته را استدعا دارم.

تاریخ…. امضاء….

پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری

همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!

برای درج سوال کلیک کنید!

مشاوره تلفنی

پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب

تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !

نمونه دادخواست فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

برای اینکه یک معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن باطل شود، حتما باید یک دادخواست حقوقی کامل نوشت که در ادامه نمونه دادخواست فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت کل ثمن یا بخشی از آن برای شما آورده شده است:

ریاست محترم شعبه …….. دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ……..

با سلام و احترام

مشخصات خواهان (فروشنده):

نام و نام خانوادگی: ……………………………………………..
نام پدر: ……………………………………………..
شماره ملی: ……………………………………………..
نشانی: …………………………………………………………………………………………..
شماره تماس: ………………………………………

مشخصات خوانده (خریدار):

نام و نام خانوادگی: ……………………………………………..
نام پدر: ……………………………………………..
شماره ملی: ……………………………………………..
نشانی: …………………………………………………………………………………………..
شماره تماس: ………………………………………

خواسته:

صدور حکم بر فسخ مبایعه‌نامه مورخ ………… به علت عدم پرداخت ثمن معامله به استناد مواد ۲۳۷، ۲۳۸ و ۳۹۹ قانون مدنی، به‌همراه الزام خوانده به استرداد مبیع و پرداخت خسارات دادرسی.

دلایل و مستندات:

1. تصویر مصدق مبایعه‌نامه مورخ …………

2. اظهارنامه رسمی شماره ………… مورخ ………… مبنی بر مطالبه ثمن و اعلام فسخ

3. گواهی گواهان (در صورت وجود)

4. مواد ۲۳۷، ۲۳۸، ۳۹۹ و ۴۰۱ قانون مدنی

شرح دادخواست:

احتراماً،
به موجب مبایعه‌نامه شماره ………… مورخ …………، اینجانب (خواهان) یک دستگاه/یک واحد/مقدار ………… را به مبلغ ………… ریال به خوانده محترم فروخته‌ام. طبق مفاد قرارداد، مقرر گردید خوانده مبلغ مزبور را در تاریخ ………… پرداخت نماید.

متعاقباً علیرغم گذشت موعد مقرر و ارسال اظهارنامه رسمی برای یادآوری تعهد پرداخت، خوانده از پرداخت ثمن معامله خودداری نموده است. نظر به اینکه عدم انجام تعهد مذکور از مصادیق تخلف از مفاد عقد بوده و موجب ایجاد حق فسخ برای اینجانب می‌باشد، لذا با تقدیم این دادخواست، تقاضای صدور حکم بر فسخ معامله مذکور و الزام خوانده به استرداد مبیع (در صورت تحویل) و پرداخت خسارات قانونی و دادرسی را دارم.

با تشکر و تجدید احترام
امضاء خواهان
تاریخ: …………

خدمات دفتر وکالت خلیل جمعه زاده

ما در دفتر وکالت خلیل جمعه زاده با داشتن تجربه 10 ساله در زمینه امور حقوقی-ملکی می‌توانیم شما را در این مسیر همراهی کنیم. داشتن یک وکیل با تجربه به شما کمک می‌کند که با دانستن تمامی قوانین فسخ و همچنین قوانین حوزه املاک و مدت زمان بسیار کمی معامله به تاخیر افتاده خود را فسخ کرده و خسارت مدت زمان تاخیر را نیز مطالبه نمایید.

البته خدمات ما محدود به این کار نخواهد بود و می‌توانیم با برگزاری جلسات حضوری با خریدار و گوشزد کردن شرایط به ایشان و خسارتی که باید بعد از فسخ معامله پرداخت کنند، بدون حضور در دادگاه ثمن معامله را به صورت کامل دریافت کرده و زمان ارزشمند شما را از بین نبریم.

در صورتی که وکالت شما توسط ما انجام شود، نیازی نیست که در هیچ یک از جلسات دادگاه حاضر شده و تمامی کارهای مربوط به فسخ معامله و دریافت خسارت از طریق ما انجام خواهد شد.

برای اینکه با ما در ارتباط باشید کافیست از طریق دکمه‌های ارتباطی موجود در همین صفحه و یا پر کردن فرم، درخواست خود را ثبت کرده و در اسرع وقت با شما در ارتباط خواهیم بود.

سوالات متداول

1- اگر در معامله پول رد و بدل نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

این موضوع ارتباط مستقیمی با شرایط معامله و قرارداد دارد. اگر در قرارداد ذکر شده باشد که تا تاریخ معینی باید ثمن معامله به شکل پول یا هر چیز دیگری مبادله شود و این اتفاق نیافتد، امکان ابطال معامله وجود دارد.