دانستن انواع خیارات در معامله ملک این دید را به شما می‌دهد که قبل از امضا کردن هر نوع قراردادی نسبت به چیزی که در آن وجود دارد، اطلاعات بیشتری داشته باشید. بسیاری از پرونده‌هایی که برای فسخ معامله پیش ما می‌آیند به دلیل کم اطلاعی از قانون با مشکل مواجه شده و دفاع از موکل را سخت می‌کنند.
در این مطلب آقای دکتر خلیل جمعه زاده، وکیل ملکی در تهران می‌خواهند به ما کمک کنند که انواع خیارات در معامله ملک را بشناسیم و ببیینم که هر کدام از آن‌ها به چه معنایی هستند.
[lwptoc]
خیار چیست و چه نقشی در معامله ملک دارد؟
خیار در اصطلاح حقوقی به حق فسخ یک‌طرفه قرارداد گفته می‌شود که به موجب آن یکی از طرفین می‌تواند معامله را تحت شرایط مشخص و ویژه‌ای بر هم بزند. این حق که در قانون مدنی ایران به تفصیل مورد بحث قرار گرفته در معاملات املاک نیز کاربرد زیادی دارد. خیارات در معاملات به عنوان یک ضمانت اجرایی برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین در نظر گرفته می‌شوند و به افراد این امکان را می‌دهند که در صورت وقوع شرایط خاص، معامله را فسخ کنند.
در خرید و فروش ملک، خیارات می‌توانند به دلایل مختلفی مانند وجود عیب در ملک، تدلیس یا فریب‌کاری، تفاوت متراژ، عدم اجرای تعهدات طرفین و … اعمال شوند. این حق می‌تواند از پیش در قرارداد ذکر شود یا بر اساس قوانین موجود حتی بدون ذکر در قرارداد برای یکی از طرفین قابل استفاده باشد. آشنایی با انواع خیارات و شرایط اعمال آن‌ها به خریدار و فروشنده کمک می‌کند که در صورت روبه‌رو شدن با مشکل، تصمیمات حقوقی درست و مناسبی اتخاذ نمایند.
بررسی مهم‌ترین خیارات در معاملات ملکی
در معاملات ملکی برخی از خیارات نقش مهم‌تری در حفظ حقوق خریدار و فروشنده دارند. مهم‌ترین این خیارات عبارت‌اند از:
- خیار عیب: اگر پس از انجام معامله، مشخص شود که ملک دارای نقص یا مشکلی است که ارزش یا کاربری آن را کاهش می‌دهد و این عیب قبل از معامله به خریدار اعلام نشده باشد، خریدار می‌تواند با استناد به خیار عیب، معامله را فسخ کند یا درخواست کاهش قیمت دهد. ( ماده 422 و 423 قانون مدنی )
- خیار غبن: زمانی که یکی از طرفین معامله متوجه شود که در معامله دچار ضرر فاحش و زیادی شده (مثلاً قیمت ملک بسیار بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی آن باشد)، می‌تواند به استناد این خیار، معامله را فسخ کند. (ماده 416 و 417 قانون مدنی )
- خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و ارائه اطلاعات نادرست باعث شود که طرف مقابل معامله‌ای را انجام دهد که در شرایط عادی انجام نمی‌داد، فرد متضرر می‌تواند به استناد خیار تدلیس معامله را فسخ کند. (ماده 438 و 439 قانون مدنی )
- خیار تخلف از شرط: در صورتی که در قرارداد خرید و فروش ملک، شرط خاصی ذکر شده باشد و یکی از طرفین به آن پایبند نباشد (مثلاً فروشنده متعهد شده باشد که سند را در تاریخ مشخصی انتقال دهد اما این کار را انجام ندهد)، طرف دیگر می‌تواند به استناد خیار تخلف از شرط معامله را فسخ کند. ( ماده 448 و 449 قانون مدنی )
- خیار مجلس: هر یک از طرفین معامله تا زمانی که مجلس معامله را ترک نکرده‌اند، حق فسخ دارند. ( ماده 397 قانون مدنی )
- خیار شرط: طرفین می‌توانند در قرارداد شرط کنند که تا مدت معینی، حق فسخ معامله را داشته باشند. ( ماده 399 قانون مدنی )
- خیار تاخیر ثمن: اگر در معامله نقدی، فروشنده کالا را تحویل دهد ولی خریدار ظرف سه روز مبلغ را پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ دارد (مشروط به اینکه نه کالا تحویل داده شده باشد و نه پول). ( ماده 402 قانون مدنی )
- خیار تبعض صفقه: اگر مشخص شود که بخشی از معامله به دلایلی نامعتبر بوده و امکان اجرای آن بخش از قرارداد وجود ندارد، طرف دیگر حق فسخ معامله را دارد. ( ماده 441 و 442 قانون مدنی )
- خیار رویت و تخلف از وصف: اگر ملک قبل از معامله توسط خریدار مشاهده نشده باشد و پس از رویت مشخص شود که ویژگی‌های آن با توصیفات ارائه‌شده در قرارداد مغایرت دارد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. ( ماده 410 قانون مدنی )
آگاهی از این خیارات به طرفین معامله کمک می‌کند تا در صورت بروز مشکلات، از حقوق خود دفاع کنند و در صورت نیاز اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.
در مطلب دیگر در مورد فسخ معامله ملک به دلیل اختلاف مساحت به صورت مفصل صحبت کردیم که پیشنهاد می‌کنیم، آن مطلب را مطالعه نمایید.
شرایط اعمال خیارات در قرارداد خرید و فروش ملک
برای استفاده از خیارات در معاملات ملکی، رعایت شرایطی خاص ضروری است تا فسخ قرارداد از نظر قانونی معتبر باشد. نخستین شرط، احراز وجود دلیل قانونی برای فسخ است؛ یعنی شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد، باید ثابت کند که یکی از خیارات مانند وجود عیب در ملک، تدلیس، غبن فاحش یا تخلف از شرط قابل اعمال است. علاوه بر این اعمال خیار باید در مهلت قانونی مشخصی انجام شود؛ زیرا برخی خیارات مانند خیار غبن دارای فوریت هستند و فرد متضرر باید بلافاصله پس از اطلاع از موضوع تصمیم خود را اعلام کند.
همچنین شخص دارای حق فسخ نباید اقداماتی انجام داده باشد که نشان‌دهنده رضایت ضمنی او به ادامه قرارداد باشد. به عنوان مثال اگر خریدار پس از اطلاع از عیب ملک همچنان از آن استفاده کند یا مبلغی به عنوان تسویه پرداخت کند، ممکن است حق فسخ او از بین برود. در برخی موارد خیارات می‌توانند در قرارداد به طور کامل حذف شوند؛ یعنی طرفین توافق کنند که هیچ‌یک از آن‌ها حق فسخ نداشته باشند مگر در شرایط خاصی که به صراحت در قرارداد ذکر شده است. در نهایت اعمال خیار باید از طریق اظهارنامه رسمی یا اقدام قانونی معتبر انجام شود تا در صورت بروز اختلاف، فرد متضرر بتواند از حق خود دفاع کند.
البته به عنوان یک نکته مهم در نظر داشته باشید که در هر صورت وقتی که مبایعه نامه یا قولنامه‌ای بین 2 طرف معامله برقرار می‌شود، باید دادگاه به فسخ معامله رای دهد تا صاحب آن ملک بتواند نسبت به فروش آن به شخص دیگری اقدام کند مگر اینکه چیز دیگری در قرارداد نوشته شده باشد و نیاز به رفتن به دادگاه وجود نداشته باشد.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
محدودیت‌های قانونی در استفاده از خیارات
با اینکه خیارات ابزارهای مهمی برای حفظ حقوق طرفین در معاملات ملکی هستند اما استفاده از آن‌ها محدودیت‌هایی نیز دارد که باید به آن‌ها توجه کرد. نخستین محدودیت، مربوط به مهلت استفاده از خیارات است. برخی خیارات مانند خیار غبن به محض اطلاع از وجود ضرر، باید اعمال شوند و در غیر این صورت حق فسخ از بین می‌رود. برای مثال اگر خریدار پس از مشاهده تفاوت زیاد قیمت ملک با ارزش واقعی آن مدت زیادی صبر کند، ممکن است دیگر نتواند از خیار غبن استفاده کند.
محدودیت دیگر مربوط به وجود توافق‌های خاص در قرارداد است. در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش ملک طرفین ممکن است به صراحت خیارات را اسقاط کنند. یعنی هرگونه حق فسخ ناشی از خیارات را از خود سلب کنند. این نوع توافقات به طور خاص در معاملات تجاری یا بین افراد خبره و آگاه رایج است و در این صورت حتی در صورت وجود شرایط قانونی برای استفاده از خیارات، طرفین حق فسخ نخواهند داشت.
در این مورد در مطلب دیگرمان به عنوان اسقاط کافه خیارات به صورت کامل توضیحاتی را برای شما دادیم که پیشنهاد می‌کنیم این مطلب را مطالعه نمایید.
همچنین استفاده از خیارات باید در چارچوب قوانین و مقررات مدنی باشد؛ به این معنی در صورتی که اعمال خیار منجر به ضرر یا زیان به طرف مقابل شود و در صورت اثبات سوء استفاده از این حق، دادگاه می‌تواند به نفع طرف متضرر رای دهد و استفاده از خیار را محدود کند. به طور کلی تفاوت در شرایط معاملات مختلف نیز می‌تواند بر محدودیت‌های استفاده از خیارات تاثیر بگذارد. مثلاً در معاملات ملکی که توسط مشاورین املاک یا وکلای متخصص تنظیم می‌شود، ممکن است شروط خاصی در خصوص خیارات اضافه شود که باعث محدودیت یا سلب این حقوق گردد.
نمونه‌های واقعی از استفاده از خیارات در معاملات
برای اینکه مطلب به صورت کامل جا بیافتد، در ادامه 3 نمونه مثال واقعی برای شما آوردیم که در مشاوره‌ها و پرونده‌های اخیرمان به آن برخورد کردیم.
1- استفاده از خیار غبن در معامله خرید ملک
شرح:
خیار غبن زمانی اعمال می‌شود که یکی از طرفین معامله متوجه شود قیمت معامله‌شده به‌طور ناعادلانه‌ای کمتر یا بیشتر از ارزش واقعی بوده است.
مثال:
آقای حسینی یک آپارتمان را به قیمت ۳ میلیارد تومان خریداری می‌کند. پس از چند روز متوجه می‌شود که آپارتمان‌های مشابه در همان منطقه با قیمت ۲.۵ میلیارد تومان فروخته می‌شوند. اگر این اختلاف قیمت فاحش باشد، او می‌تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند.
2- استفاده از خیار شرط در فروش خودرو
شرح:
در قراردادها می‌توان خیار شرط تعیین کرد، یعنی یکی از طرفین حق داشته باشد تا مدت معینی معامله را فسخ کند.
مثال:
آقای احمدی خودروی خود را به آقای کریمی می‌فروشد، اما در قرارداد ذکر می‌شود که فروشنده تا ۳ روز حق فسخ معامله را دارد. اگر آقای احمدی طی این مدت پشیمان شود، می‌تواند با استناد به خیار شرط معامله را برهم بزند.
3- استفاده از خیار عیب در خرید لپ‌تاپ
شرح:
اگر پس از معامله مشخص شود که کالای خریداری‌شده دارای عیب است، خریدار می‌تواند با استناد به خیار عیب یا معامله را فسخ کند یا مابه‌التفاوت قیمت را دریافت کند.
مثال:
آقای رضایی یک لپ‌تاپ نو از فروشگاه خریداری می‌کند. پس از استفاده متوجه می‌شود که باتری لپ‌تاپ مشکل دارد و سریع تخلیه می‌شود. اگر این عیب قبل از معامله وجود داشته اما فروشنده به او اطلاع نداده باشد، آقای رضایی می‌تواند معامله را فسخ کند یا درخواست کاهش قیمت کند.
این‌ها سه نمونه از خیارات رایج در معاملات بودند. بسته به نوع معامله، خیارات دیگری مانند خیار تدلیس، خیار تأخیر ثمن و خیار مجلس نیز می‌توانند اعمال شوند.
اگر سوالی در رابطه با این نوع مسایل دارید میتوانید به صفحه جرایم کیفری و یا موارد یا سایر مسائل حقوقی خود سوالی دارید، میتوانید برای دریافت مشاوره تخصصی با ما در تماس باشید.
ما تلاش می‌کنیم در کوتاه‌ترین زمان، راهنمایی دقیق، کاربردی و متناسب با شرایط پرونده شما ارائه دهیم.
شماره‌های تماس:
همچنین برای دریافت مطالب حقوقی بیشتر و پاسخ به پرسش‌های متداول، میتوانید در کانال تلگرام و بله ما عضو شوید:
تلگرام:برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال تلگرام ما بپیوندید
بله: برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال بله ما بپیوندید