دکتر خلیل جمعه‌زاده، وکیل با‌سابقه در امور ملکی در تهران، این مطلب را برای آگاهی بیشتر خریداران و فروشندگان املاک نگارش کرده است. یکی از چالش‌های رایج در معاملات ملکی، اختلاف متراژ واقعی ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده است. این موضوع می‌تواند منجر به فسخ معامله شود، به‌ویژه اگر تفاوت متراژ تأثیر قابل‌توجهی بر ارزش ملک داشته باشد. قانون مدنی ایران شرایط خاصی را برای امکان فسخ قرارداد در چنین مواردی تعیین کرده است.
در این مطلب، به بررسی ابعاد قانونی اختلاف مساحت در معاملات ملکی، شرایط فسخ قرارداد، نمونه آراء دادگاه و نکات مهمی که طرفین معامله باید به آن توجه کنند، پرداخته‌ایم. اگر در معامله ملکی با چنین مسئله‌ای مواجه شده‌اید، این مطلب راهنمای شما خواهد بود تا با آگاهی از حقوق قانونی خود، تصمیمی درست بگیرید و از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنید.
[lwptoc]
فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ ملک
فسخ معامله یکی از روش‌های خاتمه‌دادن به قرارداد است که بر اساس آن یکی از طرفین قرارداد به صورت یک‌‌طرفه و بدون نیاز به موافقت طرف دیگر قرارداد را لغو می‌کند. فسخ به دلایل مختلفی ممکن است رخ دهد؛ یکی از این دلایل، عدم تطابق شرایط یا مشخصات ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده است.
در قراردادهای خرید و فروش ملک، یکی از اطلاعات اساسی که در توافقات ذکر می‌شود مساحت ملک است. مساحت ملک به دلیل تأثیر مستقیمی که بر قیمت و ارزش ملک دارد، جزء اطلاعات مهم و کلیدی قرارداد محسوب می‌شود. در مواردی ممکن است پس از امضای قرارداد و انجام معامله، اختلافی در مورد مساحت واقعی ملک و آنچه در قرارداد ذکر شده، به وجود آید. این اختلافات می‌تواند شامل تفاوت در متراژ (کمتر یا بیشتر بودن مساحت) باشد و ممکن است موجب بروز مشکلاتی برای طرفین معامله شود.
در مطلب الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیش فروشی در مورد اختلاف‌های مربوط به متراژ صحبت کردیم که پیشنهاد می‌کنیم آن مطلب را نیز مطالعه نمایید.
چه زمانی فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ ملک ممکن است؟
در صورتی که اختلاف در متراژ ملک رخ دهد، فسخ معامله ممکن است تحت شرایط خاصی مورد پذیرش قرار گیرد. مواردی که در آن‌ها فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ مطرح می‌شود به شرح زیر است:
- اختلاف متراژ بیش از حد معقول و تأثیرگذار: در صورتی که اختلاف در متراژ ملک به اندازه‌ای قابل توجه باشد که بر ارزش واقعی ملک تاثیر بگذارد، طرفی که متضرر شده، می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد. به طور کلی در صورتی که اختلاف متراژ بیش از 5% باشد، این احتمال وجود دارد که طرف مقابل بتواند از حق فسخ استفاده کند.
- زمانی که متراژ برای خریدار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار باشد: اگر مساحت ملک برای خریدار به عنوان یکی از شروط اصلی معامله و یکی از عوامل تعیین‌کننده در تصمیم خرید باشد، بروز هرگونه اختلاف در متراژ می‌تواند به عنوان یکی از دلایل فسخ معامله محسوب شود. در چنین مواردی، حتی اختلاف‌های جزئی در متراژ می‌تواند بر اساس قانون به عنوان دلیل فسخ قرارداد پذیرفته شود.
- اختلاف در متراژ و تأثیر آن بر ارزش ملک: چنانچه اختلاف در متراژ موجب کاهش چشمگیر قیمت ملک شود، خریدار می‌تواند از حق فسخ استفاده کند. برای مثال اگر مساحت ملک کمتر از آنچه در قرارداد ذکر شده به طوری که ارزش ملک کاهش یابد، ممکن است دلیل موجهی برای فسخ قرارداد باشد.
- وجود شرط دقیق در قرارداد در خصوص مساحت ملک: در صورتی که در قرارداد خرید و فروش ملک، مساحت دقیق ملک به عنوان شرط اساسی مطرح شده باشد، اختلاف در مساحت ممکن است موجب فسخ قرارداد شود. به عنوان مثال اگر در قرارداد به صراحت عنوان شده باشد که مساحت ملک حتماً باید بیش از یک مقدار مشخص باشد، اختلاف در مساحت حتی به مقدار کم می‌تواند برای فسخ معامله کافی باشد.
- عدم تطابق با شرایط قرارداد: در برخی از مواقع اگر شرایط قرارداد به وضوح نشان‌دهنده توافق بر اساس مساحت خاصی باشد و پس از معامله مشخص شود که مساحت واقعی با آنچه که در قرارداد آمده تطابق ندارد، فسخ معامله به دلیل نقض شرایط قرارداد قابل پیگیری است.
البته توجه داشته باشید که معمولا اختلاف متراژ ملک معامله شده معمولا در املاک قولنامه‌ای پیش می‌آید که مبنای دقیق محاسبه آن مشخص نیست. در املاکی که سند رسمی ( سند تک برگ ) برای آن صادر شده است، شهرداری متراژ دقیق ملک را محاسبه کرده و در سند قید شده است و اگر در قولنامه یا مبایعه نامه متراژ بیشتری ذکر شده باشد، حق دعوا و فسخ برای خریدار محفوظ خواهد بود.
قوانین مرتبط با اختلاف مساحت در خرید و فروش ملک
مواد قانونی و نکاتی که در ادامه می‌گوییم، مواردی است که می‌تواند برای شما مهم باشد.
1. مفاد قانونی در قراردادهای خرید و فروش ملک
در خرید و فروش املاک، یکی از اصول اولیه که طرفین معامله بر آن توافق می‌کنند، مساحت ملک است. در این خصوص باید به این نکته توجه داشت که مطابق با قانون مدنی ایران در قراردادهای خرید و فروش هرگونه شرط یا مفادی که در آن ذکر می‌شود باید مورد توافق طرفین قرار گیرد و قابل اثبات باشد.
ماده 190 قانون مدنی ایران بیان می‌کند که قراردادها باید براساس شرایط قانونی و معتبر تنظیم شوند. اگر در قرارداد ذکر شده باشد که مساحت ملک به طور دقیق باید طبق یک اندازه خاص باشد و پس از معامله این مساحت تغییر کند، طرفین می‌توانند با استناد به این ماده، خواستار فسخ معامله شوند.
2. قانون مدنی و فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت
طبق ماده 219 قانون مدنی ایران، هرگاه در معامله‌ای شرط یا اطلاعاتی مطرح شده باشد که موجب بروز خسارت یا تغییر شرایط قرارداد شود، طرفین حق دارند که به فسخ معامله بپردازند. در صورتی که مساحت ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده، متفاوت باشد و این تغییر به طور قابل توجهی بر ارزش ملک تاثیر گذارد، خریدار می‌تواند با استناد به این ماده فسخ قرارداد را درخواست کند.
3. اثر تفاوت مساحت بر قیمت ملک
در قراردادهای خرید و فروش ملک، مساحت یکی از عواملی است که مستقیماً بر قیمت ملک تاثیر می‌گذارد. بر اساس ماده 415 قانون مدنی، هرگاه یکی از طرفین قرارداد در اثر تفاوت مساحت ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده دچار ضرر شود، می‌تواند نسبت به درخواست اصلاح قرارداد یا فسخ آن اقدام کند. در این صورت اگر این تفاوت به اندازه‌ای باشد که ارزش ملک را کاهش دهد، طرف متضرر می‌تواند خسارت خود را دریافت کند.
4. شرط تعدیل قیمت در صورت اختلاف مساحت
یکی از روش‌هایی که می‌تواند برای حل اختلاف مساحت در خرید و فروش ملک استفاده شود، شرط تعدیل قیمت است. به عبارتی دیگر در صورتی که متراژ ملک کمتر از آنچه که در قرارداد ذکر شده باشد، طرفین می‌توانند توافق کنند که قیمت ملک بر اساس مساحت واقعی آن تعدیل شود. این امر به موجب ماده 376 قانون مدنی می‌تواند در صورت توافق طرفین انجام پذیرد.
5. قانون ثبت اسناد و املاک
طبق قانون ثبت اسناد و املاک، هنگام ثبت ملک باید اطلاعات دقیقی از ملک مانند مساحت آن در اسناد مالکیت ثبت شود. اگر بعد از ثبت ملک اختلافی در خصوص مساحت ملک به وجود آید، باید به این اسناد مراجعه کرد. در صورتی که تغییرات در متراژ ملک با اسناد ثبت شده مغایرت داشته باشد، ممکن است این تغییرات به عنوان یک دلیل برای فسخ معامله یا درخواست اصلاح ثبت مورد استفاده قرار گیرد.
6. اصول مربوط به اختلافات مساحت در رویه قضائی
در مواردی که اختلاف در مساحت ملک به دادگاه کشیده شود، رویه قضائی نیز ممکن است برای حل این اختلافات به کار آید. طبق رویه قضائی دادگاه‌ها معمولاً به بررسی دقیق اطلاعات مندرج در قرارداد و اسناد رسمی ملکی می‌پردازند و اگر این اختلاف به اندازه‌ای جدی باشد که تأثیرگذار بر ارزش ملک باشد، به فسخ معامله یا تعدیل قیمت رأی می‌دهند.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
میزان اختلاف مجاز در متراژ و تأثیر آن بر فسخ قرارداد
در قراردادهای خرید و فروش ملک اختلاف در متراژ تا حدی مشخص می‌تواند پذیرفته شود. معمولاً تفاوت‌هایی تا 5% از مساحت ذکر شده در قرارداد، به عنوان اختلاف مجاز تلقی می‌شود و در این موارد تغییرات معمولاً تأثیر چندانی بر تصمیمات طرفین ندارد. اگر اختلاف در حدود این میزان باشد و تأثیر کمی بر قیمت و ارزش ملک داشته باشد، طرفین به طور معمول نیازی به فسخ قرارداد نخواهند داشت. به جای فسخ، ممکن است با تعدیل قیمت یا اصلاحات دیگر قرارداد، مشکل حل شود.
در صورتی که اختلاف مساحت از 5% بیشتر باشد و تأثیر عمده‌ای بر ارزش ملک داشته باشد، طرفین می‌توانند از حق فسخ قرارداد استفاده کنند. به ویژه اگر مساحت واقعی ملک کمتر از آنچه در قرارداد ذکر شده باشد، طرف متضرر می‌تواند به دلیل کاهش قابل توجه ارزش ملک درخواست فسخ معامله کند. در این شرایط، تأثیر تغییرات در مساحت بر قیمت ملک به‌ویژه در مناطقی که قیمت‌ها بر اساس مساحت محاسبه می‌شود، می‌تواند موجب درخواست فسخ قرارداد گردد.
پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری
همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!
مشاوره تلفنی
پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب
تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !
اقدامات قانونی در صورت تفاوت متراژ واقعی و سندی
زمانی که تفاوت میان متراژ واقعی و متراژ سندی ملک وجود داشته باشد، طرفین معامله می‌توانند اقدامات قانونی مختلفی را برای حل و فصل این مشکل انجام دهند. نخستین اقدام معمولاً تماس با یک کارشناس رسمی برای تعیین متراژ دقیق ملک است. در صورتی که مشخص شود که متراژ واقعی ملک با آنچه که در سند قید شده تفاوت قابل توجهی دارد، خریدار می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند؛ مخصوصاً اگر این اختلاف تأثیر چشمگیری بر قیمت یا ارزش ملک داشته باشد.
در صورتی که طرفین قرارداد نتوانند بر سر فسخ معامله توافق کنند، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با استناد به ماده 219 قانون مدنی ایران، فسخ قرارداد را درخواست نماید. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات و شواهد موجود، ممکن است حکم به فسخ قرارداد یا تعدیل قیمت صادر کند. همچنین اگر اختلاف در متراژ به میزان قابل توجهی به ضرر یکی از طرفین باشد، ممکن است دادگاه حکم به پرداخت خسارت یا تفاوت قیمت دهد.
در صورتی که متراژ ذکر شده در قرارداد بیشتر از متراژ واقعی باشد، خریدار و اگر متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر از متراژ واقعی باشد، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند. البته این موضوع در صورتی است که شما در قرارداد به این موضوع اشاره کرده باشید.
معمولا در قراردادهای فروش زمین در متراژ بالا، این موضوع می‌تواند یکی از دغدغه‌های فروشنده یا خریدار باشد که به شما پیشنهاد می‌کنیم برای تنظیم سند و مبایعه نامه از یک وکیل ملکی حاذق و با تجربه کمک بگیرید. ما در دفتر موکل یار این آمادگی را داریم که این کار را برای شما انجام دهیم و کافیست با ما تماس بگیرید.
نمونه آرای دادگاه در خصوص اختلاف مساحت ملک
قبل از اینکه نمونه رای‌های این دست از پرونده‌ها را ببینیم، توجه داشته باشید که دادگاه صالح برای رسیدگی به این نوع از پرونده‌ها، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.
رای که در ادامه مشاهده می‌کنید، مربوط به یکی از همین پرونده‌ها می‌باشد:
درخصوص دعوی آقای ………….. با وکالت ………….. به طرفیت خواندگان ۱) …………… ۲) خانم ………….. به خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به پرداخت مبلغ بیست و سه میلیون و ششصد و سی هزار و پانصد و پنجاه و هفت هزار تومان به انضمام تاخیر تأدیه و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و سایر خسارات دادرسی و قانونی با عنایت به کلیه اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه مفاد مبایعه نامه فیمابین طرفین و توضیحات ایشان در جلسه دادرسی، نظر به اینکه در چنین مواردی که مبیع به صورت یک کل تجزیه ناپذیر در برابر ثمن قرار گرفته و به عبارتی مجموع مبیع (به صورت محصور و با حدود اربعه مشخص) در برابر مجموع ثمن فروخته شده است (به عنوان یک عام مجموعی) تجزیه هر واحد از مبیع در برابر هر واحد از ثمن امکان پذیر نبوده و در واقع مبیع با توجه به حدود اربعه قید شده در رابطه حقوقی طرفین توصیف گردیده و مساحت مبیع برای طرفین اهمیت درجه دوم داشته و حتی در فرض شرط کردن مساحت معین نیز بنا به مراتب یادشده (عدم مقابله هر واحد از مبیع باهر واحد از ثمن ) امکان مطالبه وجه بابت کسری مساحت مبیع وجود نخواهد داشت و در مانحن فیه نیز موضوع از مصادیق مطلب مذکور بوده بخصوص اینکه مساحت قید شده جهت توصیف مبیع ۳۰.۵۰ متر مربع و میزان ثمن معامله ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۰/۷ ریال تعیین گردیده و حاصل تقسیم ثمن معامله بر مساحت قید شده عددی اعشاری و غیر صحیح بوده و به عبارتی ثمن معامله بر مساحت مبیع بخش پذیر نمی باشد که همین موضوع نیز مویدی بر اراده طرفین جهت قرارگیری مجموع مبیع در برابر مجموع ثمن و تجزیه ناپذیری آن (عدم مقابله هر واحد از ثمن به هر واحد از مبیع) بوده و از طرفی توضیح قید شده در ذیل ماده ۸ مبایعه نامه – مبنی بر اینکه «پس از مساحی مجدد اضافه با کم آن از آخرین چک جبران می شود.»- مبهم و با اراده قبلی طرفین به شرح یاد شده در تعارض بوده و شروط مبهم در قرارداد نیز می بایست بر اساس اراده حاکم بر کلیت قرارداد و در راستای ان تفسیر گردند.
لذا در فرض حمل آن به محاسبه زیادی با کسری، بر اساس تفسیر در پرتو کل قرارداد، این شرط صرفا ناظر به اختلاف فاحش و قابل توجه بوده است، چرا که مقدار کسری مساحت مورد ادعایی خواهان یک متر مربع می باشد که چنین مواردی عرفا قابل اغماض بوده که به لحاظ همین تصریح عرفی، عقد نیز منصرف به آن می باشد. مضافا به اینکه مدت زمان اعمال و استفاده از این شرط جهت محاسبه کسری یا زیاده تا قبل از وصول آخرین چک بوده حال آن که آخرین چک بنا به اراده خریدار پرداخت گردیده. لذا حتی در فرض ثبوت ادعای خریدار مبنی بر وجود کسری مساحت، مدت زمان مقرر فیمابین جهت مطالبه و محاسبه بهای مساحت موصوف منقضی گردیده لذا دادگاه دعوای خواهان را غیر وارد تشخیص و مستند به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادر شده ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدید نظر استان زنجان می باشد.
به زبان ساده‌تر در این رای گفته شده است که دادگاه دعوای خواهان را که بابت کسری یک مترمربعی از مساحت ملک، درخواست پرداخت مبلغی را داشت، رد کرد. استدلال دادگاه این بود که در قرارداد، کل ملک در برابر کل مبلغ معامله شده و امکان محاسبه بهای هر مترمربع به‌صورت مجزا وجود ندارد. همچنین، شرط موجود در قرارداد برای جبران کم یا زیاد شدن مساحت، تنها در موارد اختلاف فاحش قابل اجراست، درحالی‌که اختلاف مطرح‌شده ناچیز بوده و عرفاً نادیده گرفته می‌شود. علاوه بر این، مهلت اعمال این شرط نیز گذشته است. بنابراین، دادگاه حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد و اعلام کرد که رأی ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی است.
ما چه کمکی می توانیم به شما کنیم؟
اگر ملک، زمین، آپارتمان یا باغی را خریداری کردید و بعدا متوجه شدید که متراژ آن کمتر از چیزی است که در قولنامه نوشته شده و یا اگر اموال خود را به کسی فروختید و بعدا متوجه شدید که ابعاد آن بیشتر از چیزی بوده که قید کردید، ما آماده هستیم تا به شما کمک کنیم تا مال خود را برگردانید و به قیمت واقعی به شخص دیگری بفروشید.
همچنین اگر هنوز اموال غیر منقول خود را نفروخته‌اید و می‌خواهید این موضوع را در قرارداد بیاورید، کافیست تنظیم قرارداد خود را به ما سپرده و ما این کار را به صورت صفر تا 100 برای شما انجام خواهیم داد و خیال شما از بابت قرارداد راحت خواهد شد. کافیست که همین الان با ما تماس گرفته و مشاوره کامل دریافت کنید.
اگر سوالی در رابطه با این نوع مسایل دارید میتوانید به صفحه جرایم کیفری و یا موارد یا سایر مسائل حقوقی خود سوالی دارید، میتوانید برای دریافت مشاوره تخصصی با ما در تماس باشید.
ما تلاش می‌کنیم در کوتاه‌ترین زمان، راهنمایی دقیق، کاربردی و متناسب با شرایط پرونده شما ارائه دهیم.
شماره‌های تماس:
همچنین برای دریافت مطالب حقوقی بیشتر و پاسخ به پرسش‌های متداول، میتوانید در کانال تلگرام و بله ما عضو شوید:
تلگرام:برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال تلگرام ما بپیوندید
بله: برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال بله ما بپیوندید