وکیل الزام به تنظیم سند سرقفلی

وکیل الزام به تنظیم سند سرقفلی، کارهایی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری می‌کند و از جمله کارهایی است که یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی باید انجام دهد.

با توجه به قوانین مختلف مربوط به تنظیم سند سرقفلی که در ابتدا در سال 1356 با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت و بعدا در قوانین سال 1376 با عنوان قوانین موجر و مستاجر آورده شده است، بسیار مهم است که به این قوانین اشراف داشته باشیم و بتوانیم با استفاده از مدارک و مستندات دقیق، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی را به دادگاه ارایه دهیم.

در این مطلب به صورت کامل در مورد این موضوع صحبت خواهیم کرد و به پیچیدگی‌های این دسته از پرونده‌ها وارد خواهیم شد.

مشاوره تلفنی

پاسخگویی 9 صبح الی 8 شب 02128422706 (قبول دعاوی تهران و البرز)

تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !

[lwptoc]

سرقفلی به چه معنی است؟

حتما تا به حال مشاهده کردید که در بسیاری از آگهی‌های فروش عنوان کرده‌اند که سرقفلی مغازه یا فروشگاه به فروش می‌رسد. سرقفلی بیشترین نمود خود را در اماکن تجاری می‌گذارد و می‌توان به خوبی نقش این عنصر را در چنین مکان‌هایی مشاهده کرد. از سرقفلی به عنوان « حق کسب و پیشه تجاری » یاد می‌کنند. در واقع سرقفلی حقی است که قانون‌گذار آن را برای مستاجر اماکن تجاری در نظر گرفته است تا از این اقشار حمایت کند.

با ذکر مثالی این موضوع را پیگیری می‌کنیم. فرض کنید دارای یک مغازه لباس‌فروشی هستید. با فعالیت شما در این مغازه، مشتریان زیادی جذب فروشگاه شده‌اند و شهرت و اعتبار مناسبی را برای خود دست و پا کرده‌اید. حال فرض کنید پس از مدتی صاحب‌مغازه از شما درخواست می‌کند که از مغازه بلند شوید. در چنین حالتی تمام شهرت و اعتباری که کسب کرده‌اید از بین می‌رود. در این حالت قانون‌گذار برای مستاجر حقی را در نظر گرفته است و می‌تواند به‌وسیله آن در برابر مالک از خود دفاع کند. بنابراین سرقفلی تنها به اماکن تجاری اطلاق می‌شود که در آن امکان افزایش ارزش و اعتبار وجود دارد. چنین چیزی در اماکن مسکونی مشاهده نمی‌شود.

بنابراین به طور کلی می‌توان اینطور عنوان کرد که سرقفلی، حقی معنوی است که مستاجر برای اجاره محل و ادامه این اجاره در محل کار خود دارد. سرقفلی از اموال غیرمنقول یا غیر قابل حمل است.

توجه داشته باشید که از حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1356 یاد شده ولی در قانون موجر و مستاجر که در سال 1376 به تصویب رسیده است هیچ اشاره‌ای به حق و کسب و پیشه نشده و تنها در مورد آن صحبت شده است.

حق کسب و پیشه به همه مشاغل تعلق نمی‌گیرد و فقط مشاغلی خاصی می‌توانند از این قانون بهره‌مند شوند.

با توجه به شک و شبهات قانونی در این مساله با ذکر چند مثال می‌خواهیم انواع مشاغل و حق آن‌ها در کسب سرقفلی را با هم بررسی کنیم.

• بانک‌ها، موسسات اعتباری و موسسات مالی: این دسته از شغل‌ها با اینکه به خودی خود یک پیشه محسوب نمی‌شوند ولی با توجه به نقش اقتصادی و تجاری که دارند می‌توانند باعث افزایش اعتبار منطقه خود شده و باعث ایجاد رونق اقتصادی شوند.
• دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه‌ها و دکه‌ها در پایانه‌ها: با توجه به قانون سال 1356 این دسته از شغل‌ها به عنوان اماکن تجاری محسوب نشده و حق کسب و پیشه برای آن‌ها در نظر گرفته نمی‌شود.
• داروخانه‌ها: در اینکه داروخانه‌ها می‌توانند حق سرقفلی را به دست بیاورند یا نه، در تفسیر قانون اختلافاتی وجود دارد. ولی به صورت کلی می‌توان گفت که اگر داروخانه‌ای در خارج از بیمارستان یا مرکز درمانی باشد و به اقشار عموم مردم سرویس دهد و دارو بفروشد، می‌تواند مشمول قوانین کسب و پیشه باشد ولی اگر در یک مرکز بیمارستانی به عنوان یک واحد انحصاری فعالیت کرده و یا فقط به بیمه‌های خاصی مثل ارتش و بازنشستگان خدمت دهد، یک واحد مجزا محسوب نشده و نمی‌تواند درخواست سرقفلی کند.
• مدارس غیر انتفاعی، مهدکودک‌ها و خانه‌های بازی: از آنجایی که در مدارس فعالیت‌های آموزشی انجام شده و در مورد جنبه تجاری و سودآوری آن، صحبت خاصی به میان نیامده است، به عنوان یک ملک تجاری نمی‌توان آن‌ها را در نظر گرفت.
  در صورتی که مهدکودک‌ها، خانه‌های بازی و … بر اساس نظر برخی از کارشناسان حقوقی با توجه به خدمات رسانی و دریافت ماهیانه هزینه این خدمات، به عنوان ملک تجاری در نظر گرفته شده و می‌توانند زیر مجموعه قانون کسب و پیشه دسته‌بندی شوند. البته برخی حقوق‌دان‌ها به این مساله اعتراض داشته و مهدکودک‌ها را در زمره مدارس غیر انتفاعی در نظر می‌گیرند و حق پیشه را برای آن‌ها مجاز نمی‌دانند.
• دفاتر ترجمه و کارهای فنی: این دسته از اماکن نیز با اینکه در حال انجام خدمات آموزشی یا علمی هستند ولی به عنوان یک ملک تجاری قلمداد شده و افرادی که در این مکان فعالیت می‌کنند، می‌توانند از قوانین کسب و پیشه به نفع خود استفاده کنند.
• انبارها: در صورتی که انبار برای نگهداری از کالاهای تجاری یک مغازه یا فروشگاه استفاده شود، می‌تواند تقاضای سرقفلی را داشته باشد ولی اگر از آن انبار برای نگهداری وسایل منزل و زندگی یک شخص حقیقی استفاده شود و خرید و فروشی در میان نباشد، جز قوانین کسب و پیشه و سرقفلی در نظر گرفته نخواهد شد.

انتقال سرقفلی و راه‌های آن

باید بدانید سرقفلی و اسناد مربوط به آن جزء مهمترین پرونده‌های موجود در دادگاه‌ها محسوب می‌شود. بنابراین بسیار مهم است که روش‌های انتقال و ماهیت آن‌ها را با هم بدانیم. همانطور که پیشتر عنوان شد، سرقفلی نوعی امتیاز است که از طریق امکانات، موقعیت و شرایط موجود در ملک تجاری عاید مستاجر می‌شود.

سرقفلی دارای انواع مختلفی است و برای انتقال آن نیز باید به این دسته‌بندی‌ها اشراف داشت. در ادامه به انواع این موارد، اشاره‌ای خواهیم داشت.

• نخستین موردی از انواع انتقال سرقفلی، انتقال اختیاری آن است. در چنین حالتی می‌توان از موجر علاوه بر قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلی را نیز دریافت کرد. علاوه بر این می‌توان این امتیاز را به شخص سومی انتقال داد.
• مورد دوم، انتقال قضایی سرقفلی است. ممکن است در قرارداد بین مستاجر و مالک، حق انتقال سرقفلی از مستاجر گرفته شود. با این حال اگر رای از سوی قاضی صادر شود، امکان انتقال این سرقفلی به فرد دیگر وجود دارد. اگر موجر از پرداخت متعارف سرقفلی که با نرخ روز محاسبه می‌شود به مستاجر اجتناب کند، مستاجر می‌تواند با ورود به مراجع مناسب و دادگاه، اقدام به انتقال سند سرقفلی بدون رضایت موجر به شخص دیگر را بدست آورد.
• انتقال قهری سرقفلی، دیگر حالتی است که در انتقال سرقفلی وجود دارد. در چنین حالتی صاحب سرقفلی فوت می‌کند و یکی از دارایی‌های او که حق سرقفلی است به وراث او به ارث می‌رسد. در این حالت موجر نمی‌تواند اعتراضی من‌باب مخالفت با این موضوع داشته باشد.
• انتقال سرقفلی با سند عادی دیگر حالتی است که در آن صاحب سرقفلی می‌تواند این انتقال را بدون هیچگونه تشریفات رسمی و به صورت عادی منتقل کند. البته لازم به ذکر است که این سند باید عادی باشد. علاوه بر این مالک این کسب و کار نیز نمی‌واند حق سرقفلی را سند عادی منتقل کند.
• سرانجام آخرین مورد، انتقال سرقفلی با سند رسمی است. در چنین حالتی سرقفلی با تشریفات رسمی به دیگری انتقال پیدا می‌کند.

لازم به ذکر است که علاوه بر موارد فوق، باید برای الزام به تنظیم سند سرقفلی، مدارکی اخذ و ارائه شود. گواهی مالیات، مالیات مشاغل، اصل سند مالکیت و اجاره‌نامه سرقفلی، مدارک شناسایی هر دو طرف اعم از شناسنامه و کارت ملی، استعلام از دفترخانه، دریافت برگه مربوط به مالیات پرداخت‌شده، دریافت مجوز عدم بدهی از تامین اجتماعی، پرداخت هرگونه عوارض نوسازی، حکم دادگاه اگر انتقال سرقفلی از نوع قضایی باشد، دریافت گواهی شورای حل اختلاف اگر انتقال سند به صورت قهری باشد، در صورت دریافت وکیل، باید اصل وکالت‌نامه ارائه شود و آخرین مورد نیز تنظیم اجاره‌نامه جدید میان مستاجر و مالک است.

پاسخ به سوالات شما توسط وکیل پایه یک دادگستری

همین الان سوال خود را در بخش نظرات بپرسید!

برای درج سوال کلیک کنید!

مشاوره تلفنی

پاسخگویی 8 صبح الی 8 شب

تنها با یک کلیک با ما تماس بگیرید !

دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی چیست؟

از جمله دعاوی موجود در دادگاه‌ها، دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی است. همانطور که در ابتدای این مقاله نیز عنوان شد، در صورتی که سند رسمی سرقفلی به‌نام مالک آن زده نشود، خواهان می‌تواند با طرح این دادخواست در مراجع ذی‌صلاح، اقدام به تنظیم دادخواست و طرح دعوا نمایند. در چنین حالتی نیاز است:

۱) طرح خواسته خواهان در پرونده الزام به تنظیم سند سرقفلی به همراه اسناد و مدارک

۲) اثبات هرگونه رابطه استیجاری که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ نگارش شد.

در این زمینه افراد می‌توانند از وکیل الزام به تنظیم سند سرقفلی استفاده نمایند. وکیل به دلیل اشرافی که به قوانین دارد می‌تواند شخص را در این راه پر پیچ و خم به سلامت به مقصد برساند. به طور کلی هرگونه مداخله‌ای که مورد مذمت قرار گیرد و مالک از اجرای آن سرباز زند، قابل بیان در دادگاه صالح است.

در پاسخ به سوال پرتکرار موکلان که آیا دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی یک دعوای مالی محسوب می‌شود یا غیر مالی می‌توان به خود قانون در این مورد استناد کرد.

با توجه به نظر هیئت عالی در مورد الزام به تنظیم سند سرقفلی و از آنجایی که در این تنظیم سند، دریافت کننده سرقفلی صاحب مالی خواهد شد و در قبال آن وجه مشخصی را باید پرداخت کند، می‌توان گفت که دعوی سرقفلی یک دعوی مالی محسوب می‌شود.

برای اینکه اطلاعات بیشتری در این زمینه داشته باشید به شما پیشنهاد می‌کنیم صفحه بهترین وکیل ملکی در صادقیه را نیز مطالعه کنید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی

در دادخواست زیر، شخصی بعد از پرداخت مبلغ مشخصی برای سرقفلی، با امتناع خوانده برای تنظیم سند رسمی روبه‌رو شده است و مجبور به ارایه دادخواست به دادگاه شده است. دادخواست نوشته شده به شرح ذیل می‌باشد:

خواهان: مشخصات مستاجر جديد

خوانده: مشخصات مستاجر قديم

وکيل يا نماينده قانوني: مشخصات وکيل يا نماينده قانوني در صورت وجود

تعيين خواسته و بهاي آن: تقاضاي صدور حکم مبني بر الزام خوانده به تنظيم سند انتقال سرقفلي بانضمام کليه خسارات دادرسي

دلايل و منضمات دادخواست:

فتوکپي مصدق صلح نامه قطعي سرقفلي

اظهارنامه مورخ …رياست محترم دادگاه

با سلام و عرض ادب

احتراما باستحضار مي رساند که خوانده دعوا بموجب صلح نامه قطعي عادي در تاريخ … کليه حقوق خود را در مورد حق کسب و پيشه يا تجارت (سرقفلي) يک باب مغازه استيجاري واقع در … بموجب سند رسمي شماره … مورخ … تنظيمي در دفتر اسناد رسمي شماره … را با رضايت موجر به اينجانب صلح نموده است.

خوانده ضمن صلح نامه قطعي متعهد به تنظيم و امضاء سند رسمي انتقال به اينجانب گرديده است. اما متاسفانه با وجود ارسال اظهارنامه، نامبرده تاکنون اقدامي ننموده است. علي هذا با تقديم اين دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حکم مبني بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال سرقفلي مورد استدعاست.

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی

در خصوص دعوی آقایان ۱- م. ۲- ح. ۳- ق. نام خانوادگی همگی ق. فرزندان م.م. با وکالت آقای س. ق. بطرفیت آقایان وخانمها ۱- س. ۲- س.الف. ۳- س.م. ۴- ش.الف. ۵- الف. ۶- ف. ۷- الف.الف. نام خانوادگی همگی ن. فرزندان س. ۸- ح. ق. فرزند م.م. به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی یکباب مغازه جزء پلاک ثبتی …..واقع در بخش ….تهران؛ بدین شرح که در مورخه ۱۳۷۲/۵/۱ خواهانها به همراه خوانده ردیف هشتم تمامی شش دانگ سرقفلی و حقوق صنفی یکباب مغازه موضوع سند رسمی اجاره نامه شماره …..مورخ ۱۳۵۶/۸/۱۱ جزء پلاک ثبتی …. واقع در بخش ….تهران به آدرس…….را از آقایان س. ن. و سید ح. ن. و س.م. ن. خریداری کرده اند و سپس خوانده ردیف هشتم طی مبایعه نامه عادی مورخه ۱۳۷۹/۷/۳ سهم خود را که ۵/۱ دانگ از سرقفلی مغازه موصوف بوده است به خواهان ردیف اول واگذار کرده است و علیرغم اینکه مغازه موصوف سالهاست که در تصرف خواهانها می باشد و آقایان سید ح. ن. و س.م. ن. اقدام به تنظیم سند رسمی در این خصوص کرده اند ولی با فوت مرحوم س. ن. ورثه ایشان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می نمایند، لذا خواهانها تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را کرده اند وخواندگان ردیف ۱و ۲و ۴و۵و ۶و ۷ طی لایحه دفاعیه شماره ۴۶۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۲۶ ادعای خواهانها را تائید کرده اند و خوانده ردیف هشتم نیز طی لایحه شماره ۴۶۶۷ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۲۵ ادعای خواهانها را تائید کرده است. این دادگاه صرفنظر از ماهیت موضوع و با توجه به اینکه خواهانها مالکین ملک مذکور را بعنوان خوانده طرف دعوی خویش بعنوان خوانده قرار نداده اند و صرف ارائه سند عادی مبنی بر اعلام رضایت مالکین ملک در این خصوص باتوجه به ثبت ملک به نام ایشان مسقط تکلیف خواهانها در طرح دعوی علیه مالکین رسمی ملک نخواهد بود، لذا این دادگاه دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه فاقد قابلیت استماع تشخیص و مستندا به مواد ۲۲و۴۶و۴۷و۴۸و۷۰و۷۱و۷۲و۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه صادر و اعلام می نماید. قرار صادره حضوری محسوب وظرف مدت ۲۰ روز پس ازا بلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد .

رئیس شعبه ۱۰۷ دادگاه حقوقی تهران – کرمی

و سپس در دادگاه تجدید نظر، رای به صورت زیر داده شده است:

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ۱- ح. ۲- م. ۳- ق. شهرت هر سه ق. با وکالت آقای س. ق. بطرفیت آقایان و خانمها ۱- س. ۲- الف. ۳-ا.۴- ش.الف. ۵-ف. ۵- س.م. ۷- س.الف. شهرت همگی ن. ۸- ح. ق. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۶۲-۱۳۹۳/۱۱/۲۸ صادره از شعبه ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواهانها مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی یکباب مغازه جزء پلاک ثبتی …. بخش ….تهران است با عنایت به جهات تجدیدنظرخواهی و استناد وکیل تجدیدنظرخواهانها به توافقنامه ۱۳۹۲/۲/۲۲ که مشتمل بر رضایت مالکین پلاک ثبتی مارالذکر است که الزاما ضرورتی بر طرف دعوی قراردادن مالکین مزبور نمی باشد و دادنامه تجدیدنظرخواسته که خلاف این معنا صادر گردیده در خور تائید نیست این دادگاه مستندا به ماده ۳۵۳ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مراتب را جهت ادامه رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می نماید این رای قطعی است.

شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار

قاسم توکلی – رمضان نامدار

در رای دادگاه ‌ها از عبارتی به صورت “قرار عدم استماع صادر شده است” که به این معنی است که این دعوی با این مدارک و مستنداتی که مطرح شده است، قابل شنیدن و دادرسی نیست.

در این رای دادگاه تجدید نظر، رای دادگاه حقوقی را رد کرده و گفته است که این دادرسی باید با دقت بیشتری در دادگاه بدوی شنیده شده و مجددا به آن رسیدگی شود.

رای که در ادامه برای شما قرار دادیم، یک رای قطعی است که در آن توانستیم خوانده را ملزم به تنظیم سند سرقفلی به نام موکل خود کنیم.

دادگاه عمومی حقوقی تهران

شعبه 105

دادنامه شماره 1234 مورخ 1402/02/23

خواهان: آقای/خانم ………….. فرزند ………….. به نشانی …………..

خوانده: آقای/خانم ………….. فرزند ………….. به نشانی …………..

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی

گردشکار: خواهان به شرح دادخواست تقدیمی مدعی شده است که در مورخ 1398/01/01 با خوانده یک قرارداد عادی اجاره منعقد نموده و شش دانگ سرقفلی یک باب مغازه تجاری به مساحت 50 متر مربع واقع در تهران، خیابان آزادی، پلاک 123 را به مبلغ 500 میلیون تومان از وی خریداری کرده است.

خواهان مدعی است که علی‌رغم تعهد خوانده در قرارداد مبنی بر تنظیم سند رسمی سرقفلی، وی از انجام این کار امتناع می‌ورزد. خوانده در مقام دفاع اظهار داشته است که به دلیل اختلافاتی که با خواهان پیدا کرده است، حاضر به تنظیم سند رسمی نیست.

دلایل و جهات

دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده، اظهارات طرفین و نظر به اینکه:

خواهان قرارداد عادی اجاره و مبایعه نامه را ارائه نموده است که دلالت بر تعهد خوانده به تنظیم سند رسمی سرقفلی دارد.
خوانده دلیلی بر اثبات عدم تعهد خود به تنظیم سند رسمی ارائه ننموده است.
ادعای خوانده مبنی بر اختلاف با خواهان، رافع تعهد وی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.
لذا دعوای خواهان را وارد دانسته و مستنداً به مواد 219، 220 و 338 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی سرقفلی شش دانگ سرقفلی یک باب مغازه تجاری به مساحت 50 متر مربع واقع در تهران، خیابان آزادی، پلاک 123 به نام خواهان صادر می نماید.

همچنین خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان در حق خواهان محکوم می شود.

اگر درباره مسائل ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی  و یا سایر مسائل حقوقی خود سوالی دارید، می‌توانید برای دریافت مشاوره تخصصی با ما در تماس باشید.

ما تلاش می‌کنیم در کوتاه‌ترین زمان، راهنمایی دقیق، کاربردی و متناسب با شرایط پرونده شما ارائه دهیم.

شماره‌های تماس:

02128422706

همچنین برای دریافت مطالب حقوقی بیشتر و پاسخ به پرسش‌های متداول، می‌توانید در کانال تلگرام و بله ما عضو شوید:

تلگرام:برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال تلگرام ما بپیوندید 

بله: برای اطلاع از مطالب آموزشی به کانال بله ما بپیوندید